Contrato de arrendamiento de vivienda
El arrendamiento de vivienda urbana tiene reglas propias: la Ley 820 de 2003 permite contrato verbal o escrito (artículo 3) y fija los aspectos mínimos que deben acordarse. Revisarla antes de firmar evita las discusiones más comunes entre arrendador y arrendatario.
Canon e incremento
El canon debe respetar el límite del artículo 18 de la Ley 820. Según su artículo 20, el arrendador puede reajustarlo cada doce meses de ejecución bajo un mismo precio, hasta el 100 % del incremento del IPC del año calendario anterior, sin superar el límite del artículo 18. La ausencia de una cláusula de reajuste no elimina estas reglas.
Conviene que el contrato diga con precisión la fecha a partir de la cual se aplica el reajuste y cómo se calcula. También revisa qué servicios incluye el canon y quién paga los que no: agua, luz, gas, administración y aseo son los que generan más diferencias.
Fuentes: Ley 820 de 2003 — arts. 3–6, 15–16, 18, 20 y 22–25 (vivienda urbana)
Duración, prórroga y terminación
Conviene dejar por escrito el plazo y las condiciones de prórroga, aunque el contrato puede ser verbal. Si no se pacta duración, se entiende de un año (artículo 5). La prórroga se regula por el artículo 6 de la Ley 820.
Revisa las causales, preavisos, indemnizaciones y procedimientos de terminación de los artículos 22 a 25. La ley permite determinadas terminaciones por voluntad de una parte si se cumplen sus condiciones; no basta con una cláusula que autorice terminar sin cumplirlas.
Fuentes: Ley 820 de 2003 — arts. 3–6, 15–16, 18, 20 y 22–25 (vivienda urbana)
Entrega, restitución y depósito
El estado del inmueble al recibirlo y al devolverlo decide quién paga las reparaciones. Sin un inventario escrito y firmado, con fotografías de las condiciones iniciales, cualquier deterioro se convierte en una discusión de versiones.
El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario de vivienda urbana, incluso mediante documentos separados. No debe confundirse esa prohibición con el régimen especial del artículo 15 para garantías o depósitos a favor de empresas de servicios públicos domiciliarios.
Fuentes: Ley 820 de 2003 — arts. 3–6, 15–16, 18, 20 y 22–25 (vivienda urbana)
Preguntas frecuentes
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¿Es obligatorio que el contrato de arrendamiento sea escrito?
No. El artículo 3 de la Ley 820 de 2003 permite que sea verbal o escrito. En ambos casos deben acordarse los aspectos mínimos previstos allí, como partes, inmueble, precio, duración y quién paga los servicios públicos. Dejarlo por escrito facilita probar lo pactado.
Fuentes: Ley 820 de 2003 — arts. 3–6, 15–16, 18, 20 y 22–25 (vivienda urbana)
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¿Puedo hacer inventario del inmueble al entregarlo?
Es lo recomendable y no requiere autorización: levanta un inventario firmado por ambas partes y acompáñalo de fotografías con fecha. Es la prueba principal si más adelante se discute el estado del inmueble.
Fuentes: Ley 820 de 2003 — arts. 3–6, 15–16, 18, 20 y 22–25 (vivienda urbana)
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¿Qué hago si el arrendatario no paga el canon?
Depende de lo pactado y de la norma aplicable; existen mecanismos legales para cobrar y para pedir la restitución, pero no conviene improvisarlos. Consulta la ruta aplicable con un abogado antes de actuar por cuenta propia.
Fuentes: Ley 820 de 2003 — arts. 3–6, 15–16, 18, 20 y 22–25 (vivienda urbana)
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¿El arrendador puede pedir garantía o fiador?
Puede pactarse una garantía personal, como un fiador, delimitando sus obligaciones. Pero el artículo 16 de la Ley 820 prohíbe exigir depósitos en efectivo o cauciones reales para garantizar obligaciones del arrendatario de vivienda urbana. Las garantías de servicios públicos tienen el régimen especial del artículo 15.
Fuentes: Ley 820 de 2003 — arts. 3–6, 15–16, 18, 20 y 22–25 (vivienda urbana)
Fuentes consultadas
Las normas citadas se pueden verificar en estas fuentes oficiales. El contenido de esta página resume información general y puede no reflejar cambios normativos posteriores a su fecha de revisión (2026-10-12).
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