Registro Distrital 8567 de 2026

5,5 ALCALDE MAYOR Carlos Fernando Galán Pachón REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ, DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 • No. 8567 - Pp 1 - 102 - 2026 • ABRIL • 22 CONTENIDO ADMINISTRACIÓN DISTRITAL Sector Central DECRETO 2026 ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ, D.C. DECRETO Nº 126 “Por medio del cual se modifica el Decreto Distrital 834 de 2019 que adoptó el Plan Parcial de Renovación Urbana ‘Cafam Floresta’ y se dictan otras disposi ciones”............................................................................................................... 4 Sector Descentralizado RESOLUCIÓN 2026 VEEDURÍA DISTRITAL RESOLUCIÓN Nº 090 Por la cual se hace un traslado en el Presupuesto de Gastos e Inversiones de la Veeduría Distrital para la vigencia fiscal 2026............................................. 92 AÑO 60 NÚMERO 8567 22 • ABRIL • 2026 SECRETARÍA GENERAL ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ, DISTRITO CAPITAL.

LA PUBLICACIÓN DE LOS ACTOS ADMINISTRATIVOS EN EL REGISTRO DISTRITAL SE REALIZA DE ACUERDO A LA LEY 1437 DEL 2011 EN SU ARTÍCULO 65 MODIFICADO POR LA LEY 2080 DE 2021 “POR LA CUAL SE EXPIDE EL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO Y DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO”.

CORREO: REGISTRODISTRITAL@ALCALDIABOGOTA.GOV.CO DIRECCIÓN: CALLE 11 SUR #1-60 ESTE - LA MARÍA - BOGOTÁ D.C.

TELÉFONO: 381 3000 EXT. 5010 - 5202 SUBDIRECTORA IMPRENTA DISTRITAL: MARÍA ANGÉLICA PUMAREJO HINOJOSA DECRETO DE 2026 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-4 • 2026 • ABRIL • 22 4 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-5 • 2026 • ABRIL • 22 5 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-6 • 2026 • ABRIL • 22 6 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-7 • 2026 • ABRIL • 22 7 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-8 • 2026 • ABRIL • 22 8 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-9 • 2026 • ABRIL • 22 9 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-10 • 2026 • ABRIL • 22 10 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-11 • 2026 • ABRIL • 22 11 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-12 • 2026 • ABRIL • 22 12 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-13 • 2026 • ABRIL • 22 13 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-14 • 2026 • ABRIL • 22 14 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-15 • 2026 • ABRIL • 22 15 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-16 • 2026 • ABRIL • 22 16 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-17 • 2026 • ABRIL • 22 17 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-18 • 2026 • ABRIL • 22 18 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-19 • 2026 • ABRIL • 22 19 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-20 • 2026 • ABRIL • 22 20 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-21 • 2026 • ABRIL • 22 21 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-22 • 2026 • ABRIL • 22 22 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-23 • 2026 • ABRIL • 22 23 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-24 • 2026 • ABRIL • 22 24 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-25 • 2026 • ABRIL • 22 25 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-26 • 2026 • ABRIL • 22 26 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-27 • 2026 • ABRIL • 22 27 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-28 • 2026 • ABRIL • 22 28 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-29 • 2026 • ABRIL • 22 29 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-30 • 2026 • ABRIL • 22 30 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-31 • 2026 • ABRIL • 22 31 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-32 • 2026 • ABRIL • 22 32 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-33 • 2026 • ABRIL • 22 33 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-34 • 2026 • ABRIL • 22 34 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-35 • 2026 • ABRIL • 22 35 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-36 • 2026 • ABRIL • 22 36 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-37 • 2026 • ABRIL • 22 37 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-38 • 2026 • ABRIL • 22 38 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-39 • 2026 • ABRIL • 22 39 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-40 • 2026 • ABRIL • 22 40 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-41 • 2026 • ABRIL • 22 41 Solicitud de Modificación Plan Parcial de Renovación Urbana Cafam Floresta Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-42 • 2026 • ABRIL • 22 42 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-43 • 2026 • ABRIL • 22 43 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS ÍNDICE INTRODUCCIÓN OBJETIVOS 1. 1 L O C A L I Z A C I Ó N 1. 2 M A R C O N O R M A T I V O DIAGNÓSTICO 1. 3 E S T A D O A C T U A L PROPUESTA 2. 1 J U S T I F I C A C I Ó N 2. 2 P R E C I S I O N E S C A R T O G R Á F I C A S 3. 1 S O L I C I T U D CONCLUSIÓN 1 2 3 3 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-44 • 2026 • ABRIL • 22 44 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LISTADO DE IMÁGENES Y TABLAS Listado de imágenes Listado de tablas

1. Imagen 1: Localización Plan Parcial Cafam Floresta
2. Imagen 2: Modificaciones Plano 1/2 Decreto 834-2019
3. Imagen 3: Sección transversal Calle 94 A (Pág. 144 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)
4. Imagen 4: Perfil Vial V-4 – Calle 94 A modificado - Plano 1/2 Decreto 834-2019
5. Imagen 5: Nota Aclaratoria - Plano 1/2 Decreto 834-2019
6. Imagen 6: Nota Aclaratoria modificada- Plano 1/2 Decreto 834-2019

1. Tabla 1: Cuadro Actual “área construida por uso” Decreto 834 de 2019
2. Tabla 2: Cuadro de áreas consolidadas para el PPRU Cafam Floresta
3. Tabla 3: Modificación cuadro de áreas construida por uso.
4. Tabla 4: Tabla Actual: Tabla 15 .Usos propuestos (Pág. 123 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)
5. Tabla 5: Tabla propuesta: Tabla 15 .Usos propuestos (Pág. 123 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)
6. Tabla 6: Tabla actual: Imagen 7. Tabla Comparativa Usos Existentes vs Propuestos (Pág. 124 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)
7. Tabla 7: Tabla propuesta: Imagen 7. Tabla Comparativa Usos Existentes vs Propuestos (Pág. 124 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)
8. Tabla 8: Tabla actual: Tabla 49. Cálculo de aprovechamientos según productos inmobiliarios PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 281 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)
9. Tabla 9: Tabla propuesta: Tabla 49. Cálculo de aprovechamientos según productos inmobiliarios PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 281 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)
10. Tabla 10: Tabla actual: Tabla 50. Estimación valor promedio de venta por m2 para usos rentables del PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 282 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)
11. Tabla 11: Tabla propuesta: Tabla 50. Estimación valor promedio de venta por m2 para usos rentables del PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 282 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)
12. Tabla 12: Tabla actual: Tabla 52. Estimación precios de venta por m2 PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 284 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019))
13. Tabla 13: Tabla propuesta: Tabla 52. Estimación precios de venta por m2 PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 284 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019))
14. Tabla 14: Tabla actual: Tabla 54. Estimación de beneficios PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 285 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

4 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-45 • 2026 • ABRIL • 22 45 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS

15. Tabla 15: Tabla propuesta: Tabla 54. Estimación de beneficios PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 285 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

16. Tabla 16: Tabla actual: Tabla 57. Estimación de costos directos e indirectos para los productos inmobiliarios del PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 288 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019
17. Tabla 17: Tabla propuesta: Tabla 57. Estimación de costos directos e indirectos para los productos inmobiliarios del PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 288 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019))
18. Tabla 18: Tabla actual: Tabla 58. Estimación de costos directos e indirectos para los productos inmobiliarios del PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 289 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)
19. Tabla 19: Tabla propuesta: Tabla 58. Estimación de costos directos e indirectos para los productos inmobiliarios del PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 289 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)
20. Tabla 20: Tabla actual: Tabla 59. Valor residual del suelo PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 290 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)
21. Tabla 21: Tabla propuesta: Tabla 59. Valor residual del suelo (Pág. 290 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

5 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-46 • 2026 • ABRIL • 22 46 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS INTRODUCCIÓN El Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta” adoptado mediante el Decreto 834 de 2019, cuenta con un área de 98.324,51 m² y se convertirá en un centro de interacción urbana de gran importancia en la ciudad, mediante la agrupación de múltiples usos y servicios requeridos por la comunidad, generando nuevas dinámicas que conlleven a la potencialización del sector.

El presente Documento Técnico de Soporte (“DTS”) pretende sustentar la modificación de los artículos 19 “Equipamiento Comunal Público” y 27 “Área construida por uso” del Decreto 834 de 2019, contemplando en primer lugar, la posibilidad de aclarar una diferencia que presenta el Decreto de adopción con respecto al DTS y en segundo lugar, unificar el área destinada al uso de servicios empresariales con los servicios personales, específicamente los que obedecen a servicios alimentarios, turísticos y profesionales técnicos especializados, con el objetivo de unificar el área aprobada construida para que pueda desarrollarse, indistintamente, en estos usos según las necesidades particulares del sector y del momento en que se licencien, optimizando las condiciones establecidas en cada una de las etapas proyectadas en el Plan Parcial.

6 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-47 • 2026 • ABRIL • 22 47 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS OBJETIVOS OBJETIVO GENERAL:

Fundamentar la modificación de los artículos 19 ”Equipamiento Comunal Público y 27 “Área construida por uso” del Decreto 834 de 2019 “Por medio del cual se adopta el Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta”, ubicado en la Localidad de Barrios Unidos y se dictan otras disposiciones” en lo que respecta a la forma de cumplimiento de la obligación del equipamiento comunal público y las áreas construidas por uso designadas a los servicios personales con el fin de unificar estas áreas con las destinadas para Servicios Empresariales y de esta manera, garantizar una mejor oferta de usos mixtos en el área de influencia del Plan Parcial en las diferentes etapas, conforme a las necesidades del proyecto y del sector.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

- Identificar el área disponible de los usos propuestos y la viabilidad de su ejecución enmarcada en el Decreto 834 de 2019.

- Determinar la forma de cumplimiento de la obligación del equipamiento comunal público y la destinación de los usos para las siguientes etapas y englobar dichas áreas para optimizar y garantizar el desarrollo del Plan Parcial Cafam Floresta.

- Garantizar que el cumplimiento de la obligación del equipamiento comunal público se dé de la mejor manera para todas las partes y que el área construida total se mantenga de acuerdo a lo aprobado por el Decreto 834 de 2019.

- Justificar la modificación del artículo 19 en función de lo anteriormente dispuesto e igualmente, del cuadro “Área construida por uso” del Artículo 27 del Decreto 823 de 2019.

- Determinar los impactos en relación con el análisis de demanda de estacionamientos frente a la unificación de estos usos, teniendo en cuenta que no se afectan las áreas construidas.

7 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-48 • 2026 • ABRIL • 22 48 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-49 • 2026 • ABRIL • 22 49 DIAGNÓSTICO 1 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-50 • 2026 • ABRIL • 22 50 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO 1.1 LOCALIZACIÓN El área objeto de desarrollo del instrumento de planificación “Plan Parcial de Renovación Urbana “CAFAM FLORESTA "”, se encuentra localizada en el suelo urbano de la Ciudad de Bogotá, sector norte, en la localidad de Barrios Unidos. El área de delimitación colinda por el costado nor-occidental con la Av. España - Av. Carrera 68, por el nor-oriente con la calle 94 A, por el sur oriente con la carrera 67 A y el parque de la urbanización Viscaya y en el costado sur occidental con el parque canal Río Negro.

Imagen 1: Localización Plan Parcial Cafam Floresta 10 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-51 • 2026 • ABRIL • 22 51 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO 1.2 MARCO NORMATIVO El marco normativo aplicable del Plan Parcial de Renovación Urbana Cafam Floresta, aprobado mediante el Decreto 834 de 2019 fue fundamentado en el Decreto 190 de 2004 y sus modificaciones, el cual clasifica el área de intervención como suelo urbano, área con Tratamiento de Renovación Urbana, Modalidad de Redesarrollo con uso de Comercio y Servicios, Zona de Comercio Cualificado.

1.3 ESTADO ACTUAL Actualmente el área de intervención se rige por el Decreto 834 de 2019 “Por medio del cual se adopta el Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta”, ubicado en la Localidad de Barrios Unidos y se dictan otras disposiciones”, el cual, en su artículo 19”Equipamiento Comunal Público” establece una única forma de cumplimiento para esta obligación como se ve a continuación:

“Artículo 19º- EQUIPAMIENTO COMUNAL PÚBLICO. El área destinada a equipamiento comunal público del PPRU “Cafam Floresta” que corresponde a 1.500 m2 de suelo, de acuerdo a lo definido por el artículo 21 del Decreto Distrital 080 del 2016, la obligación de suelo para equipamiento comunal público se cumplirá en área construida, que corresponderá a 1.500 m2 construidos a ser ejecutados en la primera etapa del proyecto y que serán entregados al Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público - DADEP o la entidad que haga sus veces.

Parágrafo. - El Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público – DADEP
tiene la obligación de adelantar todas las gestiones administrativas necesarias para la entrega material y titulación de los metros cuadrados construidos del equipamiento comunal público.”

Por otra parte, el Decreto 834 de 2019, en su artículo 27 “Área construida por uso” establece el área construida máxima por uso y divide los servicios empresariales de los personales y a su vez, distribuye estos últimos en dos categorías, la primera, corresponde a Servicios de comunicación masivos y entretenimiento (Centro de Convenciones) y la segunda, acoge los Servicios alimentarios, Servicios turísticos y Servicios profesionales Técnicos Especializados y les asigna una cantidad de área construida específica para cada categoría de uso como se ve a continuación:

11 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-52 • 2026 • ABRIL • 22 52 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO Tabla 1: Cuadro Actual “área construida por uso” Decreto 834 de 2019:

En este sentido, la propuesta de modificación del Decreto 834 de 2019 busca unificar en una sola categoría los servicios personales (correspondientes a servicios alimentarios, profesionales Técnicos Especializados y turísticos con los Servicios Empresariales) con las áreas asignadas a servicios empresariales en un área total de 129.080 m2 compuesta por la totalidad de los usos anteriormente mencionados para garantizar un desarrollo óptimo del proyecto y el cumplimiento de los objetivos iniciales del Plan Parcial correspondientes a la generación de ofertas de usos mixtos en el sector con una de flexibilidad en dichos usos según las circunstancias que se vayan presentando en el tiempo.

En relación con este ajuste, se analizó el contenido de la “Tabla 1. Cuadro de áreas consolidadas para el PPRU Cafam Floresta” del numeral 3 “Áreas del proyecto” del Anexo 3 del decreto 834 de 2019, el cual corresponde al estudio de tránsito y acta de compromisos aprobado mediante oficio No. SDM-SI-184785-19 del 4 de septiembre de 2019, en la medida en que para el cálculo de áreas construidas y generadoras de estacionamientos se asignaron 9.000 m2 en servicios turísticos y 120.080 m2 en oficinas, como se muestra a continuación:

12 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-53 • 2026 • ABRIL • 22 53 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO Tabla 2: Cuadro de áreas consolidadas para el PPRU Cafam Floresta Sobre el particular, con el fin de calcular los cupos de estacionamiento requeridos para las áreas propuestas, en el estudio inicialmente se realizó el ejercicio de determinar los estacionamientos exigidos por norma resultando en un total de 5.673 unidades de parqueaderos. No obstante, se determinó que el cálculo de estacionamientos para el Plan parcial se realizaría basado en la demanda de los usos propuestos, así el numeral 5 “Cupos de estacionamiento” del mencionado anexo 3 indicó: "En el marco de las condiciones normativas que rigen los Planes Parciales de Renovación Urbana, los cupos de estacionamientos que se ofrecen está basado en la demanda que genera el PPRU en la totalidad de los usos propuestos …”

Del ejercicio del cálculo de demanda se determinó que el Plan Parcial debería tener un mínimo de 2.795 unidades de parqueaderos, según esta revisión. No obstante, el Plan Parcial CAFAM Floresta propuso un total de 3.200 unidades de parqueaderos previendo un número mayor a la determinada en función del número de cupos de estacionamiento requeridos para atender la demanda del PPRU.

En este sentido, la propuesta de modificación del Plan Parcial no genera alteraciones en el cálculo de los estacionamientos, toda vez que, por un lado, el estudio de demanda se realizó en función del comportamiento de la demanda de tránsito y por otro lado, la modificación propuesta plantea una unificación en el tipo de servicios que continúan haciendo parte de la categoría de este uso, por lo cual no implica un recálculo en las unidades de estacionamiento inicialmente propuestas.

13 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-54 • 2026 • ABRIL • 22 54 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-55 • 2026 • ABRIL • 22 55 PROPUESTA 2 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-56 • 2026 • ABRIL • 22 56 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO 2.1 JUSTIFICACIÓN Justificación modificación Artículo 19 Decreto 834 de 2019 Como se mencionó anteriormente, el Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta” fue adoptado mediante el Decreto 834 de 2019 y sus respectivos anexos, entre ellos el Documento Técnico de Soporte. En este DTS se establece en el Numeral 3.6.7 Sistema de equipamientos, que el cumplimiento de la obligación de Cesión de Equipamiento Comunal Público de 1.500 m2 se ejecute a través de pago compensatorio en dinero con base en las estimaciones y procedimientos ante el fondo compensatorio o mecanismo establecido para tal fin. Sin embargo, existe una diferencia entre lo indicado en el Documento Técnico de Soporte y el Decreto 834 de 2019, ya que en este último, se estipula una única manera para dar cumplimiento a la mencionada obligación.

Para dar claridad a dicha situación, el día 5 de Junio de 2024 la Secretaría Distrital de Planeación mediante oficio 2-2024-34009 emitió respuesta al Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público DADEP, informando que “el promotor, urbanizador y/o titular del suelo podrá dar cumplimiento de la obligación de Equipamiento Comunal Público a través de dos alternativas previstas en el Plan Parcial adoptado, es decir en suelo y construcción y hacer la correspondiente entrega al DADEP o mediante pago compensatorio siguiendo los lineamientos señalados.”

Posterior a este pronunciamiento, el Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público DADEP mediante oficio 20242010089021 informó a la Caja de Compensación Familiar CAFAM que recibió respuesta por parte de la Secretaría Distrital de Planeación y concluye que “conforme lo señala la autoridad urbanística, se tienen las dos opciones (Dejar en sitio en área construida dentro del área útil del proyecto o proceder al pago de la obligación) para el cumplimiento de la obligación urbanística”.

Luego de este procedimiento, en la socialización que se llevó a cabo en diciembre de 2024 con el fin de dar a conocer los motivos de la modificación del artículo 27 del Decreto 834 de 2019, la cual hace parte de la presente solicitud, el DADEP emitió un oficio con radicado No. 20252010000641 de fecha 7 de enero del 2025, en el cual indica que luego de la socialización realizada en diciembre de 2024, dado que no se hacen cambios a lo inicialmente planteado en cuanto a la redefinición de espacio público, no tienen ninguna observación, sin embargo, menciona que como se han presentado dificultades por cuanto no se tienen claras las condiciones técnicas para la construcción y localización de la obligación urbanística del Equipamiento Comunal Público, considera que se debe tener en cuenta “lo señalado por medio del radicado SDP 2-2024- 38066 del 25/06/2024 (radicado DADEP 20244000132122 25/06/2024), en el cual se señala que la alternativa para el cumplimiento de la obligación urbanística puede ser cumplida en suelo y construcción o mediante pago compensatorio, lo cual debe darse a través de la modificación de la licencia de urbanismo donde así lo determine y localice bajo los parámetros previstos en el Decreto 080 de 2016;” y dado que a la fecha no se ha concretado la modificación de la licencia urbanística 16 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-57 • 2026 • ABRIL • 22 57 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO Propone que dentro de la presente modificación del Plan Parcial sea aclarada o se efectúen los ajustes correspondientes respecto de las obligaciones asociadas al Equipamiento Comunal Público.

Por lo anterior, se propone modificar el Artículo 19º del Decreto 834 del 2019 así: EQUIPAMIENTO COMUNAL PÚBLICO. El área destinada a equipamiento comunal público del PPRU “Cafam Floresta” que corresponde a 1.500 m2 de suelo, de acuerdo a lo definido por el artículo 21 del Decreto Distrital 080 del 2016, la obligación de suelo para equipamiento comunal público se cumplirá de una de las siguientes maneras: (i) en área construida, que corresponderá a 1.500 m2 construidos a ser ejecutados en la primera etapa del proyecto y que serán entregados al Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público – DADEP o la entidad que haga sus veces; o, (ii) mediante un pago compensatorio ante el Fondo cuenta o al mecanismo que se defina para tal fin, que igualmente deberá ocurrir durante la primera etapa del proyecto.

Parágrafo. – Para el caso de cumplir la obligación mediante área construida, se deberán
adelantar ante el Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público – DADEP todas las gestiones administrativas necesarias para la entrega y el recibo material y titulación de los metros cuadrados construidos del equipamiento comunal público, bajo el régimen normativo que reglamente dichas actividades.

Justificación modificación Artículo 27 Decreto 834 de 2019 En adición a lo anterior, la presente solicitud de modificación del Plan Parcial de Renovación Urbana Cafam Floresta responde también a la necesidad de adaptar el desarrollo urbanístico a las nuevas condiciones del mercado inmobiliario y las dinámicas económicas actuales. De acuerdo con los análisis de Camacol Bogotá y Cundinamarca (Camacol B&C) y la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), la vacancia en oficinas ha aumentado significativamente en Bogotá, lo que ha generado una contracción en la demanda de este tipo de espacios. Adicionalmente, se han registrado procesos de renegociación de contratos con reducciones en los precios de arrendamiento de hasta un 15%, lo que refleja un menor interés por parte de las empresas en expandir sus espacios de trabajo.

El segmento de oficinas, que ya presentaba una tendencia decreciente desde el año 2019, sufrió un impacto aún mayor con la llegada de la pandemia en 2020. En los últimos años, la construcción de oficinas ha disminuido progresivamente, pasando de iniciar 211 mil metros cuadrados cada trimestre en 2016 a solo 113 mil metros cuadrados en promedio en 2019, lo que representó una reducción del 46%. Esta tendencia se agravó en 2020, con mínimos históricos en el segundo y tercer trimestre, donde los inicios de obra apenas alcanzaron los 15 mil metros cuadrados.

Dado este contexto, se hace evidente la necesidad de reconfigurar la asignación de usos dentro del Plan Parcial Cafam Floresta con el fin de garantizar la viabilidad y el desarrollo sostenible del proyecto. La propuesta de modificación busca optimizar la oferta de usos 17 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-58 • 2026 • ABRIL • 22 58 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO mixtos en la zona sin aumentar el área construida total, asegurando así una respuesta efectiva a las necesidades actuales y futuras del mercado, y a las dinámicas urbanas.

En este sentido, la unificación de los metros inicialmente destinados a servicios personales permitirá una mayor flexibilidad en la ocupación de los espacios, asegurando que estos puedan ser utilizados de manera eficiente y acorde con la demanda vigente. La agrupación de los Servicios Personales Alimentarios, los Servicios Profesionales Técnicos Especializados, los Servicios Turísticos y los Servicios Empresariales en una única categoría contribuirá a fortalecer la oferta de servicios en la zona, favoreciendo el dinamismo económico y garantizando la sostenibilidad del proyecto.

Por ello, se propone la modificación del cuadro del Artículo 27 “Área construida por uso” del Decreto 834 de 2019, con el propósito de unificar los mencionados servicios en un área total de 129.080 m2. Esta medida permitirá que el desarrollo del Plan Parcial se alinee con las nuevas condiciones del mercado, favoreciendo la ocupación y aprovechamiento de los espacios construidos, impulsando el crecimiento económico local y generando un entorno más dinámico y funcional para la comunidad y los actores económicos involucrados.

La modificación del cuadro del Artículo 27 del Decreto 834 de 2019 se plantea de la siguiente manera:

* Tabla 3: Modificación cuadro de áreas construida por uso.

18 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-59 • 2026 • ABRIL • 22 59 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO *Los 1.500 m2 de construcción de equipamiento comunal público corresponden a la obligación de carga local y no fueron contabilizados como suelo de cesión (al ser área construida), ni como beneficio urbanístico. En caso de que se compensen, conforme se indica en el artículo 19 anterior, no se podrán construir como equipamiento privado.

Adicionalmente, por motivo de la modificación del Artículo 27 del Decreto 834 de 2019, es necesario ajustar algunas tablas del Documento Técnico de Soporte adoptado con el Decreto Distrital 834 de 2019, dichas tablas son listadas a continuación junto con su respectiva modificación propuesta:

1. Tabla 15. Usos Propuestos (Pág. 123)

Tabla 4: Tabla Actual: Tabla 15.Usos propuestos (Pág. 123 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

19 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-60 • 2026 • ABRIL • 22 60 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO Tabla 5: Tabla propuesta: Tabla 15.Usos propuestos (Pág. 123 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

20 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-61 • 2026 • ABRIL • 22 61 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO

2. Imagen 7. Tabla comparativa Usos Existentes vs Propuestos (Pág. 124)

Tabla 6: Tabla actual: Imagen 7. Tabla Comparativa Usos Existentes vs Propuestos (Pág. 124 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

Tabla 7: Tabla propuesta: Imagen 7. Tabla Comparativa Usos Existentes vs Propuestos (Pág. 124 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

21 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-62 • 2026 • ABRIL • 22 62 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO

3. Tabla 49. Cálculo de aprovechamientos según productos inmobiliarios PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 281)

Tabla 8: Tabla actual: Tabla 49. Cálculo de aprovechamientos según productos inmobiliarios PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 281 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

Tabla 9: Tabla propuesta: Tabla 49. Cálculo de aprovechamientos según productos inmobiliarios PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 281 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

22 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-63 • 2026 • ABRIL • 22 63 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS

4. Tabla 50. Estimación valor promedio de venta por m2 para usos rentables del PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 282)

Tabla 10: Tabla actual: Tabla 50. Estimación valor promedio de venta por m2 para usos rentables del PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 282 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

Tabla 11: Tabla propuesta: Tabla 50. Estimación valor promedio de venta por m2 para usos rentables del PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 282 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

5. Tabla 52. Estimación precios de venta por m2 PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 284)

Tabla 12: Tabla actual: Tabla 52. Estimación precios de venta por m2 PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 284 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019))

Tabla 13: Tabla propuesta: Tabla 52. Estimación precios de venta por m2 PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 284 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019))

23 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-64 • 2026 • ABRIL • 22 64 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO

6. Tabla 54. Estimación de beneficios PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 285)

Tabla 14: Tabla actual: Tabla 54. Estimación de beneficios PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 285 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

Tabla 15: Tabla propuesta: Tabla 54. Estimación de beneficios PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 285 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

24 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-65 • 2026 • ABRIL • 22 65 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO

7. Tabla 57. Estimación de costos directos e indirectos para los productos inmobiliarios del PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 288)

Tabla 16: Tabla actual: Tabla 57. Estimación de costos directos e indirectos para los productos inmobiliarios del PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 288 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

Tabla 17: Tabla propuesta: Tabla 57. Estimación de costos directos e indirectos para los productos inmobiliarios del PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 288 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019))

25 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-66 • 2026 • ABRIL • 22 66 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO

8. Tabla 58. Estimación de costos directos e indirectos para los productos inmobiliarios del PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 289)

Tabla 18: Tabla actual: Tabla 58. Estimación de costos directos e indirectos para los productos inmobiliarios del PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 289 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

Tabla 19: Tabla propuesta: Tabla 58. Estimación de costos directos e indirectos para los productos inmobiliarios del PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 289 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

26 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-67 • 2026 • ABRIL • 22 67 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO

9. Tabla 59. Valor residual del suelo PPRU “Cafam – Floresta” (Pág. 290)

Tabla 20: Tabla actual: Tabla 59. Valor residual del suelo PPRU "Cafam - Floresta" (Pág. 290 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

Tabla 21: Tabla propuesta: Tabla 59. Valor residual del suelo (Pág. 290 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019))

27 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-68 • 2026 • ABRIL • 22 68 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS Tabla 22: Cupos de estacionamiento propuestos con PPRU Cafam Floresta Fuente: Fuente: Cuadro 2-2 y Tabla 5-106 del Estudio de Tránsito aprobado mediante oficio SDM-SI-184785-19 Por otro lado, según el análisis de la variación de la demanda y los cupos de estacionamiento, realizado por RMC Ingenieros S.A.S., al comparar las condiciones del PPRU Cafam Floresta con las proyectadas en la modificación del Cafam Floresta 2025, se concluye que la demanda de cupos de estacionamiento tiende a mantenerse con la modificación del PPRU. Aunque se observa un leve incremento en la demanda, equivalente al 0.57% (16 cupos) para autos o vehículos livianos, 2.86% (1 cupo) para camiones y 16% (32 cupos) para bicicletas, este aumento no genera impacto en la capacidad de atención de la demanda, ya que el número máximo de cupos adoptado para el PPRU, según el artículo 30 “Normas sobre estacionamientos” del Decreto 834 de 2019, junto con la infraestructura propuesta y finalmente adoptada para el proyecto, garantiza una capacidad remanente suficiente para satisfacer estos requerimientos.

Asimismo, al comparar estos resultados con la condición inicial del PPRU, se observa que la hora pico establecida para los análisis de tránsito (de 11:30 a 12:30 horas en un día típico) se mantiene sin cambios, al igual que la hora pico en un día atípico. Dado que los volúmenes de demanda son menores con la modificación, se puede concluir que las condiciones evaluadas para la adopción del PPRU representan un escenario de mayor exigencia en términos de los impactos generados. Esto garantiza que los impactos derivados de las nuevas condiciones de desarrollo proyectadas con la modificación del PPRU serán correctamente atendidos.

En ese sentido, puesto que la modificación propuesta al PPRU mantiene los usos y áreas aprobadas, los cuales fueron establecidos como parámetros base de referencia para determinar los proyectos modelo, y siguiendo el procedimiento utilizado para definir las áreas generadoras en las proyecciones, la actualización de la demanda generada por la modificación del PPRU mantiene la misma metodología y los mismos proyectos modelo previamente empleado.

28 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-69 • 2026 • ABRIL • 22 69 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS No obstante, aunque para las estimaciones de demanda de cada uso se determinó un proyecto modelo específico, basado en las condiciones operativas del desarrollo proyectado (que incluye comercio, oficinas, una clínica, un centro urbano de recreación - CUR-, un hotel, centro de convenciones, y un teatro y centro cultural), como se detalla en el análisis, los Servicios Personales se asignan a un área específica destinada a servicios de comunicación masiva y entretenimiento, asociada a los 20.000 m² del centro de convenciones. Por otro lado, los Servicios Personales Alimentarios, Turísticos y Profesionales Técnicos Especializados se contextualizan en un total de 9.000 m², área que corresponde en la práctica a la destinada al hotel, es decir, servicios turísticos.

En este contexto, la unificación de las áreas para su desarrollo indistinto, según las necesidades del sector y el momento de licenciamiento, puede generar variaciones en la generación y atracción de tráfico, lo que, a su vez, podría afectar los requerimientos de cupos de estacionamiento. Por lo tanto, en atención a los requerimientos establecidos en el oficio SDM 202422417498931, a continuación se presentan evaluaciones y análisis de proyección que consideran diferentes escenarios de desarrollo Aunque los Servicios Personales Alimentarios, Turísticos y Técnicos Especializados se enmarcan dentro del mismo contexto normativo, en términos de generación de tráfico se puede esperar que la operación de estos usos no necesariamente se comporte de manera uniforme.Es importante señalar que el desarrollo del proyecto hotelero se mantiene dentro de las necesidades operativas y características adoptadas por la Caja de Compensación Cafam (9.000 m² de construcción, con aproximadamente 150 habitaciones). Sin embargo, se realiza un análisis adicional de proyección de demanda, manteniendo los usos y áreas adoptadas para cada tipo de uso. Para los 120.080 m² destinados a servicios empresariales u oficinas, se considera una variación extrema, donde estos metros cuadrados se desarrollan para Servicios Técnicos Especializados, en términos de rotación de demanda. Para este fin, se toma como modelo un proyecto en funcionamiento que represente de manera más precisa las condiciones operativas de este tipo de uso.

Con el objetivo de lograr una mayor representatividad del modelo, se utiliza información secundaria sobre la operación del Edificio Flor Morado Santa Ana Medical Center, ubicado en la esquina nororiental de la intersección de la Avenida Carrera 7 con Calle 119. Este edificio cuenta con un área total de 15.922,83 m² de construcción, distribuidos en 9 pisos y 3 sótanos (con 252 cupos de estacionamiento) y un área neta generadora de 7.624 m². Su operación se enmarca dentro de los servicios técnicos especializados, con presencia de servicios de salud ambulatoria, consultas externas, laboratorios y otros servicios relacionados, lo que lo convierte en un referente adecuado para simular el desarrollo de áreas para el uso conforme a las necesidades asociadas al proyecto inmobiliario de Cafam Floresta.

29 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-70 • 2026 • ABRIL • 22 70 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO La información disponible del proyecto modelo fue registrada dentro del proceso de adopción del Plan de Implantación de la Torre de Servicios Ambulatorios Santa Fe de Bogotá, cuyo Estudio de Tránsito fue aprobado por la Secretaría Distrital de Movilidad (SDM) mediante el oficio SDM-DSVCT-14144-19.

En este contexto, el numeral 6 “Compromisos del titular del proyecto” del Anexo 3 del Decreto 834 de 2019, correspondiente al Estudio de Tránsito y al Acta de Compromisos aprobada mediante el oficio No. SDM-SI-184785-19 del 4 de septiembre de 2019, establece que se debe desarrollar un nuevo estudio de tránsito en dos escenarios. El primero establece lo siguiente: "Si, como consecuencia de los procesos posteriores para la obtención de la licencia de construcción ante las Entidades competentes, el proyecto presenta modificaciones en cuanto a la localización de los accesos, circulaciones internas, salidas del proyecto, conforme a los planos revisados por esta Entidad, o cuando existan variaciones que alteren en un (+/-) 5% la oferta (número de parqueaderos, accesos o salidas y/o servicios prestados), se deben radicar nuevamente los documentos ante esta Entidad para su revisión y estudio”.

De acuerdo con lo expuesto, la modificación del Plan Parcial no afecta ninguna de estas condiciones aprobadas, ya que la unificación de los servicios planteados genera una reducción en el número de parqueaderos. El estudio de tránsito se realizó considerando el comportamiento de la demanda generada por los usos propuestos en el PPRU, en el día y horario de máxima demanda. Como no se aumenta el área aprobada, el número de cupos de estacionamiento requerido para atender la demanda del Plan Parcial se mantiene sin cambios.

30 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-71 • 2026 • ABRIL • 22 71 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS 2.2 PRECISIONES CARTOGRÁFICAS En virtud de la modificación del artículo 19 de Decreto 834 de 2019 anteriormente expuesta, resulta necesaria la modificación del plano 1/2 del mencionado Decreto debido a que la nota aclaratoria contenida en este plano deberá ser coincidente con la información modificada en el marco de esta solicitud. En este sentido, la nota deberá hacer alusión a las diferentes alternativas de cumplimiento de la obligación relacionada al Equipamiento Comunal Público, lo cual se expondrá detalladamente mas adelante en el presente documento. De otra parte, en atención al oficio SI 202522410408251 emitido el 1 de septiembre de 2025 por la Secretaría Distrital de Movilidad, mediante el cual hace alcance al Radicado SI- 202522404320771 del 09 de abril de 2025, es preciso incluir los ajustes mencionados por la entidad por cuanto el Perfil Vial V-4 - Calle 94A contenido en el plano 1/2 del Decreto 834 de 2019 y la imagen 23 del Documento Técnico de Soporte que hace parte integral del mismo, presentan una imprecisión cartográfica con relación al perfil vial contenido en el Estudio de Tránsito y Acta de Compromisos aprobados mediante el oficio No. SDM-SI- 184785-19 del 4 de septiembre de 2019 y tal como lo indica la Secretaría de Movilidad en el oficio SI 202522410408251, ”en el evento de no subsanar dicha diferencia para el diseño del perfil vial de la Calle 94 A entre Av. Carrera 68 y la Carrera 67 A en el marco de la modificación del PPRU, el desarrollador del proyecto presentará dificultades en la aprobación de los diseños de señalización (SDM), semaforización (SDM) y en los estudios, diseños y construcción de la infraestructura (IDU) por la configuración del perfil vial adoptado …”. De acuerdo a lo anterior, las modificaciones a realizar en el plano 1/2 del Decreto 834 de 2019 corresponden a las siguientes:

1 Perfil V-4 – Calle 94 A Actual: Conformado por ciclorruta en la calzada sur con dos carriles vehiculares y la calzada norte tres carriles. Modificación propuesta: Conformado por dos calzadas mixtas cada una con dos carriles de circulación y ciclorruta en andén del costado sur.

Plano 1/2 Decreto 834-2019 2 Notas Aclaratorias La información contenida en esta nota deberá coincidir con la modificación Artículo 19 Decreto 834 de 2019 capítulo 2.1 página 16 y 17 del presente DTS.

Imagen 2: Modificaciones Plano 1/2 Decreto 834-2019 31 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-72 • 2026 • ABRIL • 22 72 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS Por último, la modificación de la imagen 23. Sección transversal Calle 94 A del DTS, se explica a continuación: En el DTS del Decreto 834 de 2019, el perfil de la Calle 94A contempla en calzada ciclorruta y en la calzada norte se proyectan 3 carriles.

Ciclorruta en calzada Proyección de 3 carriles Imagen 3: Sección transversal Calle 94A (Pág. 144 del Documento Técnico de Soporte del Decreto 834 de 2019)

La modificación del la sección quedará de ahora en adelante de la siguiente manera:

Ciclorruta en andén Proyección de 2 carriles Imagen 4: Perfil Vial V-4 – Calle 94 A modificado - Plano 1/2 Decreto 834-2019 El perfil ajustado (imagen 4) es coherente con el Estudio de Tránsito y Acta de Compromisos aprobados mediante el oficio No. SDM-SI-184785-19 del 4 de septiembre de 2019.

32 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-73 • 2026 • ABRIL • 22 73 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS Justificación modificación perfil vial Calle 94A Como se mencionó anteriormente, en atención a lo expuesto en el oficio con número de radicación SI 202522410408251 emitido el 1 de septiembre de 2025 de parte de la Secretaría Distrital de Movilidad a la Secretaría Distrital de Planeación, resulta clara la necesidad de realizar los ajustes mencionados en este documento los cuales se transcriben textualmente a continuación:

“En el marco del seguimiento a las acciones de mitigación del Estudio de Tránsito aprobado mediante radicado SDM-S1-184785-19 del 04 de septiembre de 2019 para el Plan Parcial de Renovación Urbana (PPRU) Cafam Floresta adoptado mediante Decreto 834 de 2019 por la Secretaría Distrital de Planeación, se informa que el proyecto se encuentra adelantando las gestiones para dar cumplimiento a dichas acciones de mitigación.

Figura 20. Localización propuesta de la ciclorruta en andén sobre Calle 94 entre AC 68 y Carrera 67 А. Fuente: ET PPRU Cafam Floresta Para el numeral 2 "SEMAFORIZACIÓN" del acta de compromisos que hace parte integral del oficio de aprobación SDM-SI-184785-19, el consultor de tránsito contratado por el PPRU Cafam Floresta adelanta el trámite correspondiente a los diseños de señalización y semaforización ante la Secretaría Distrital de Movilidad encontrándose diferencias en la información aprobada en dicho estudio de tránsito y lo establecido en el Decreto de adopción. A continuación se relaciona lo mencionado: Oficio de aprobación del estudio de tránsito SDM-SI-184785-19 “3.13 Estudios, diseños y construcción ciclorruta en andén costado sur de la Calle 94 entre Carrera 67 A y Av. Carrera 68, la cual permite conectarse con la propuesta del trazado de la ciclorruta de la Troncal Av. Carrera 68.”

En los anexos que hacen parte de la adopción del instrumento se encuentra siguiente:
- Documento Técnico de Soporte Viernes, Diciembre 27, 2019 “3.6.1.4 Sistema de Ciclorrutas … Adicionalmente, para articular esta infraestructura con las ciclorrutas proyectadas sobre la Troncal Av. Carrera 68, el proyecto plantea ampliar la sección vial de la calzada sur de la Calle 94A (Calle 98) para habilitar una ciclorruta bidireccional, con sección de 3.00 m. Bajo estas condiciones, la ampliación de la calzada implica el retroceso del área útil del predio, entendida como cesión de vía local, lo cual hace parte de las acciones de mitigación que plantea el proyecto.”

33 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-74 • 2026 • ABRIL • 22 74 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS Ciclorrut a en calzada Proyecció n de 3 carriles Ciclorruta en calzada Proyecció n de 3 carriles En los planos anexos se observa el siguiente perfil:

Fuente: Plano 1/2 Decreto 834-2019 De conformidad con lo relacionado anteriormente, se evidencia lo siguiente:

- En la Calle 94 A entre Av. Carrera 68 y la Carrera 67 A, la ciclorruta analizada y aprobada en

el Estudio de Tránsito para el PPRU se diseñó en andén, y el perfil cuenta con dos carriles por sentido en cada calzada.
- En el plano 1 del Decreto de adopción se tiene en el perfil vial ciclorruta en la calzada sur y dos carriles vehiculares y la calzada norte presenta tres carriles.

En virtud de lo anterior, se solicita a la Secretaría Distrital de Planeación revisar la diferencia de esta información y considerar jurídicamente la pertinencia de solicitar al promotor que incluya dicho ajuste en el actual trámite de modificación del PPRU Cafam Floresta.

Finalmente, se informa que en el evento de no subsanar dicha diferencia para el diseño del perfil vial de la Calle 94 A entre Av. Carrera 68 y la Carrera 67 A en el marco de la modificación del PPRU, el desarrollador del proyecto presentará dificultades en la aprobación de los diseños de señalización (SDM), semaforización (SDM) y en los estudios, diseños y construcción de la infraestructura (IDU) por la configuración del perfil vial adoptado, por cuanto se afectaría la operatividad de la Carrera 67 A con Calle 94 A aumentando las fases semafóricas evaluadas, los niveles de servicio y aumento en el área para el desarrollo del carril adicional, conforme a los viajes que se tienen estimados sobre el área de influencia del proyecto.”

Por lo anterior y acatando la sugerencia de la Secretaría Distrital de Planeación, se requiere la incorporación de estos cambios dentro de la presente solicitud de modificación. 34 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-75 • 2026 • ABRIL • 22 75 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS Justificación Notas Aclaratorias Imagen 5: Nota Aclaratoria - Plano 1/2 Decreto 834-2019 El plano 1/2 que hace parte integral del PPRU Cafam Floresta, adoptado mediante el Decreto 834 de 2019, contiene la siguiente nota aclaratoria bajo el cuadro de áreas que relaciona la forma de cumplimiento de la obligación del Equipamiento Comunal Público:

En función de la justificación de la modificación del art. 19 del decreto 834 de 2019, desarrollada en el capítulo 2.1 pág 16 y 17 del presente DTS, se propone modificar la nota aclaratoria de manera que contemple las distintas formas de cumplimiento de las obligaciones asociadas al Equipamiento Comunal Público, en este sentido, la nota aclaratoria contenida en el plano 1/2 del Decreto 834 de 2019 queda en adelante así:

Imagen 6: Nota Aclaratoria modificada- Plano 1/2 Decreto 834-2019 35 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-76 • 2026 • ABRIL • 22 76 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-77 • 2026 • ABRIL • 22 77 3 CONCLUSIÓN Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-78 • 2026 • ABRIL • 22 78 P.P.R.U CAFAM FLORESTA DTS LOCALIZACIÓN DIAGNÓSTICO 3.1 SOLICITUD Por lo expuesto anteriormente y de acuerdo con el análisis realizado, la modificación de los artículos 19 y 27 del Decreto 834 de 2019, se presentan como una necesidad estratégica para garantizar la continuidad y viabilidad del Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta”. Esta solicitud responde inicialmente a incluir en el Decreto la inconsistencia respecto a la obligación de Equipamiento Comunal Público mediante pago compensatorio para dar claridad a las posibilidades de cumplimiento de esta obligación, y por otro lado, para asegurar que el proyecto pueda adaptarse a las nuevas dinámicas económicas sin alterar las condiciones previamente establecidas en el Plan Parcial.

En este sentido, la propuesta busca primero, incluir la alternativa de pago compensatorio de Equipamiento Comunal Público en el Decreto 834 de 2019, y por otra parte, unificar las áreas destinadas a servicios personales alimentarios, profesionales técnicos especializados y turísticos con los servicios empresariales, alcanzando un área total de 129.080 m². Esta integración permitirá optimizar la distribución del espacio construido, favoreciendo un uso más eficiente de la infraestructura disponible y potenciando la actividad económica en la zona de influencia.

Asimismo, es importante señalar que esta modificación no implica un cambio en los usos aprobados ni en el área total construida del proyecto. Por el contrario, garantiza la disponibilidad de los espacios planificados para las siguientes etapas, en concordancia con los objetivos del Decreto Distrital 834 de 2019. Además, esta actualización facilitará la continuidad de un modelo de renovación urbana más resiliente, alineado con las necesidades del entorno, contribuyendo a un desarrollo urbano dinámico, competitivo y sostenible en la Localidad de Barrios Unidos.

Finalmente, se determina que, con esta modificación y bajo los escenarios de proyección de demanda del PPRU, la HDMD analizada presenta una reducción de aproximadamente el 14% en los tráficos generados por la operación del proyecto, en comparación con los inicialmente definidos para el PPRU, lo que se traduce en menores impactos en la movilidad.

En cuanto a cupos de estacionamiento se concluye que, en general, exceptuando los vehículos de carga, en los demás la tendencia, aunque ligera, es a la reducción del requerimiento. Sin embargo, conociendo las condiciones adoptadas para el PPRU, articulo 30 “Normas sobre estacionamientos” del Decreto 834 de 2019, con la infraestructura de cupos propuesta y adoptada para el proyecto se cuenta con capacidad remanente para atender estos requerimientos.

38 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-79 • 2026 • ABRIL • 22 79 Confidential Information - Cuatrecasas REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-80 • 2026 • ABRIL • 22 80 ESTUDIO TÉCNICO COMPARATIVO DE NORMA PARA IDENTIFICACIÓN DE HECHOS GENERADORES DE PLUSVALÍA Modificación Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta”

Localidad de Barrios Unidos.

19 de septiembre de 2025

1. CONSIDERACIONES PREVIAS

Con el Decreto Distrital 834 de 2019 se adoptó el Plan Parcial de Renovación Urbana “CAFAM Floresta”, ubicado en la Localidad de Barrios Unidos.

Mediante el oficio con radicado SDP n.° 1-2024-59590 del 1 de noviembre de 2024 el señor LUIS GONZALO GIRALDO MARÍN identificado con la Cédula de Ciudadanía n.° 17.094.468 de Manizales, actuando en calidad de representante legal de la Caja de Compensación Familiar CAFAM, titular del predio del ámbito de la formulación del plan parcial de Renovación Urbana "Cafam Floresta”, según los requisitos legales señalados en los numerales 1 y 2 del artículo 2.2.4.1.1.3 y el artículo 2.2.4.1.1.7 del Decreto Nacional 1077 de 2015.

El presente estudio técnico comparativo de norma se elabora con el fin de determinar la existencia de hechos generadores de plusvalía por la modificación del Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta” ubicado en la localidad de Barrios Unidos.

De conformidad con el artículo 74 de la Ley 388 de 1997, y la expedición del Acuerdo 118 de 2003, modificado por los Acuerdos Distritales 352 de 2008 y 682 de 2017, compilados en el Decreto Distrital 790 de 2017, y el Decreto Distrital 190 de 2004 – POT, constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía derivada de la acción urbanística de Bogotá Distrito Capital, las autorizaciones específicas, ya sea por el cambio o modificación del régimen y zonificación de usos del suelo, o bien, a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada.

La determinación de hechos generadores de plusvalía ya sea por la autorización de usos más rentables o por el incremento en el aprovechamiento del suelo en edificabilidad, es competencia de la Secretaría Distrital de Planeación.

En este orden, las competencias asignadas en el artículo 20º del Decreto Distrital 803 de 2018 “Por medio del cual se definen los lineamientos y las competencias para la determinación, la liquidación, el cobro y el recaudo de la participación del efecto plusvalía y se dictan otras disposiciones”, la determinación del hecho generador de plusvalía, en aplicación específica de las disposiciones normativas para cada acción urbanística en Bogotá, se constituye en el soporte urbanístico mediante el cual la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital - UAECD, efectúa el cálculo y liquidación del efecto plusvalía.

Para efecto de considerar, si por la adopción de la modificación del plan parcial se configura algún hecho generador de plusvalía, el cálculo comparativo de la norma parte de la base normativa descrita a continuación:

REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-81 • 2026 • ABRIL • 22 81

1. ANTECEDENTES

Decreto Distrital 834 de 2019 se adoptó el Plan Parcial de Renovación Urbana “CAFAM FLORESTA”, ubicado en la Localidad de Barrios Unidos, enmarcado en las disposiciones del Decreto Distrital 190 del 2004 " "Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003.". Este acto administrativo, determinó los usos y la edificabilidad aplicables al plan parcial, de conformidad con el sistema de reparto de cargas y beneficios.

Con base en el citado decreto, la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital - UAECD emitió la Resolución 0961 del 7 de octubre de 2021 “Por medio de la cual se liquida el efecto plusvalía del Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta”, ubicado en la Localidad de Barrios Unidos, adoptado mediante el Decreto Distrital 834 de 2019”.

En este contexto, y acogiéndose al artículo 2.2.4.1.3.1 del Decreto Nacional 1077 de 2015, enmarcado en el artículo 27 de la Ley 388 de 1997, mediante oficio SDP n.° 1-2024-59590 del 1 de noviembre de 2024 el señor LUIS GONZALO GIRALDO MARÍN identificado con la Cédula de Ciudadanía n.° 17.094.468 de Manizales, actuando en calidad de representante legal de la Caja de Compensación Familiar CAFAM, titular del predio del ámbito de la formulación del plan parcial de Renovación Urbana "Cafam Floresta”, presentó ante esta secretaría los documentos correspondientes a la formulación de la Modificación del Plan Parcial de Renovación Urbana "Cafam Floresta”,y a través del oficio SDP n.° 2- 2024-64917 del 8 de noviembre de 2024, la Subdirección de Renovación Urbana y Desarrollo de la Secretaría Distrital de Planeación, informó al interesado que no se cumplió con los requisitos señalados en el Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 y en el Capítulo VI Subcapítulo 2 del Decreto Distrital 080 de 2016 indicando los documentos en información a complementar. En respuesta a los requerimientos el señor LUIS GONZALO GIRALDO MARÍN identificada con la Cédula de Ciudadanía n.° 17.094.468 de Manizales, actuando en calidad de representante legal de la Caja de Compensación Familiar CAFAM radicó la documentación solicitada mediante oficio n.° 1-2024-64190 del 26 de noviembre de 2024 Una vez surtido el proceso que fundamenta la viabilidad de la modificación, la Subsecretaria de Planeación Territorial de la Secretaría Distrital de Planeación, expide la Resolución No. 1490 del 12 de septiembre de 2025 del “Por la cual se decide sobre la viabilidad de la modificación del Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta” ubicado en la Localidad de Barrios Unidos, adoptado mediante Decreto Distrital 834 de 2019”

Así las cosas, el escenario normativo a comparar, corresponde al Decreto Distrital 834 de 2019 que adoptó el Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta”, frente a la presente modificación del plan parcial, cuyo escenario normativo se fundamenta en Decreto Distrital 190 de 2004 y sus decretos reglamentarios, entre ellos los Decretos Distritales 273 de 2009 y 080 de 2016.

2. MARCO NORMATIVO

A continuación, se listan los actos administrativos tanto del orden nacional como distrital que conforman el marco normativo de los hechos generadores, así:

 LEY 388 DE 1997:

«Artículo 74º.- Hechos generadores. Constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía de que trata el artículo anterior, las decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas según lo establecido en el artículo 8 de esta Ley, y que autorizan específicamente ya sea a destinar el inmueble REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-82 • 2026 • ABRIL • 22 82 a un uso más rentable, o bien incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el respectivo Plan de Ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen. Son hechos generadores los siguientes:

1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.
2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.
3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez

En el mismo plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, se especificarán y delimitarán las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones urbanísticas contempladas en este artículo, las cuales serán tenidas en cuenta, sea en conjunto o cada una por separado, para determinar el efecto de la plusvalía o los derechos adicionales de construcción y desarrollo, cuando fuere del caso.

Parágrafo. - Para los efectos de esta Ley, los conceptos urbanísticos de cambio de uso,
aprovechamiento del suelo, e índices de ocupación y de construcción serán reglamentados por el Gobierno Nacional». (Negrilla fuera de texto).

«ARTÍCULO 76.- Efecto plusvalía resultado del cambio de uso. Cuando se autorice el cambio de uso a uno más rentable, el efecto plusvalía se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento:

1. Se establecerá el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía.

2. Se determinará el nuevo precio comercial que se utilizará en cuanto base del cálculo del efecto plusvalía en cada una de las zonas o subzonas consideradas, como equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con características similares de uso y localización. Este precio se denominará nuevo precio de referencia.

3. El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará como la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la acción urbanística, al tenor de lo establecido en los numerales 1 y 2 de este artículo. El efecto total de la plusvalía, para cada predio individual, será igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie del predio objeto de la participación en la plusvalía».

«ARTÍCULO 77.- Efecto plusvalía resultado del mayor aprovechamiento del suelo. Cuando se autorice un mayor aprovechamiento del suelo, el efecto plusvalía se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento:

1. Se determinará el precio comercial por metro cuadrado de los inmuebles en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias; con características geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía. En lo sucesivo este precio servirá como precio de referencia por metro cuadrado.

2. El número total de metros cuadrados que se estimará como objeto del efecto plusvalía será, para el caso de cada predio individual, igual al área potencial adicional de edificación autorizada. Por potencial adicional de edificación se entenderá la cantidad de metros cuadrados de edificación que la nueva norma permite en la respectiva localización, como la diferencia en el aprovechamiento del suelo antes y después de la acción generadora.

3. El monto total del mayor valor será igual al potencial adicional de edificación de cada predio individual multiplicado por el precio de referencia, y el efecto plusvalía por metro cuadrado será equivalente al

REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-83 • 2026 • ABRIL • 22 83 producto de la división del monto total por el área del predio objeto de la participación en la plusvalía. Ver el Decreto Nacional 1420 de 1998, Ver el Decreto Nacional 1599 de 1998».

«ARTÍCULO 78.- Área objeto de la participación en la plusvalía. El número total de metros cuadrados que se considerará como objeto de la participación en la plusvalía será, para el caso de cada inmueble, igual al área total del mismo destinada al nuevo uso o mejor aprovechamiento, descontada la superficie correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para espacio público de la ciudad, así como el área de eventuales afectaciones sobre el inmueble en razón del plan vial u otras obras públicas, las cuales deben estar contempladas en el plan de ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen».

En todo caso, en la comparación normativa se tienen en cuenta los nuevos usos o el máximo potencial de la edificabilidad adicional derivado de la diferencia entre el aprovechamiento antes y después de la acción urbanística según lo contemplan los artículos 76, 77 y 78 de la Ley 388 de 1997.

 ACUERDO 682 DE 2017 «Por el cual se modifican los Acuerdos 118 de 2003 y 352 de 2008, se crea el fondo cuenta para el cumplimiento o compensación de cargas urbanísticas por edificabilidad y se dictan otras disposiciones».

«ARTÍCULO. 2. Modifíquese el artículo 13º del Acuerdo Distrital 352 de 2008, que modificó el artículo 3º del Acuerdo Distrital 118 de 2003, el cual quedará así:

"Artículo 3. Hechos generadores. Constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía las decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas, y que autorizan específicamente ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con lo que se establezca formalmente en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, en los siguientes casos:

1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.
2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.
3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez, para áreas clasificadas con los tratamientos de desarrollo, renovación urbana y consolidación.

Parágrafo. En el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen se
especificarán y delimitarán las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones urbanísticas contempladas en este artículo, las cuales serán tenidas en cuenta, sea en conjunto o cada una por separado, para determinar el efecto de la plusvalía o los derechos adicionales de construcción y desarrollo, cuando fuere del caso”.

 DECRETO DISTRITAL 790 DE 2017 «Por medio del cual se compilan las normas para la aplicación de la participación en plusvalía en Bogotá, Distrito Capital, en cumplimiento del artículo 9 del Acuerdo Distrital 682 de 2017».

«Artículo 4°. Hechos generadores. Constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía las decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas, y que autorizan específicamente ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con lo que se establezca formalmente en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, en los siguientes casos:

1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.

2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.

REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-84 • 2026 • ABRIL • 22 84

3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez, para áreas clasificadas con los tratamientos de desarrollo, renovación urbana y consolidación.

Parágrafo. En el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen se
especificarán y delimitarán las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones urbanísticas contempladas en este artículo, las cuales serán tenidas en cuenta, sea en conjunto o cada una por separado, para determinar el efecto de la plusvalía o los derechos adicionales de construcción y desarrollo, cuando fuere del caso».

 DECRETO 803 DE 2018 «Por medio del cual se definen los lineamientos y las competencias para la determinación, la liquidación, el cobro y el recaudo de la participación del efecto plusvalía y se dictan otras disposiciones».

«Artículo 2º.- Hechos Generadores. Constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía, las decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas según lo establecido en el artículo 8 de Ley 388 de 1997, y que autorizan específicamente ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con lo que se estatuya en el Plan de Ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen o complementen. Son hechos generadores los siguientes:

2.1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.

2.2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.

2.3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez, para áreas clasificadas con los tratamientos de desarrollo, renovación urbana y consolidación.

Parágrafo 1º. - En el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen se
especificarán y delimitarán las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones urbanísticas contempladas en este artículo, las cuales serán tenidas en cuenta, sea en conjunto o cada una por separado, para determinar el efecto de la plusvalía.

Parágrafo 2º. - La Secretaría Distrital de Planeación –SDP-, o la entidad u organismo que adopte
decisiones administrativas de esta naturaleza, podrá adelantar mesas de trabajo, previo a la adopción de la decisión, con la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, con el objetivo de explicar los alcances y la aplicación normativa contenida en la respectiva acción urbanística. Sin perjuicio de lo anterior, la Secretaría Distrital de Planeación –SDP- o la entidad u organismo que adopte las decisiones generadoras de efecto plusvalía, será la encargada de definir con claridad las zonas o subzonas beneficiarias de los hechos generadores».

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3. ACCIONES URBANÍSTICAS OBJETO DE COMPARACIÓN

Se deben comparar las decisiones y/o actuaciones administrativas reglamentadas por la Administración Distrital referidas a las normas específicas (usos y edificabilidad) bajo las cuales se podía adelantar la obtención de licencias urbanísticas antes y después de la acción urbanística.

3.1. Escenario normativo antes de la acción urbanística Decreto Distrital 834 de 2019 “Por medio del cual se adopta el Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta”, ubicado en la Localidad de Barrios Unidos y se dictan otras disposiciones”.

3.2. Escenario normativo después de la acción urbanística Al respecto, se debe precisar que a la fecha se encuentra vigente el Decreto Distrital 555 de 2021 “Por el cual se adopta la revisión general del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C” y según lo establecido en el numeral 4° del artículo 599, «[…] los Planes Parciales que cuentan con acto administrativo de viabilidad ejecutoriado antes de la fecha de entrada en vigencia del presente Plan, se estudiarán y aprobarán con base en la norma urbanística vigente al momento de la expedición del referido acto administrativo», es decir al Decreto Distrital 190 de 2004 y decretos reglamentarios.

Así entonces, el escenario normativo a comparar corresponde al Decreto Distrital 834 de 2019 y la propuesta de usos y edificabilidad contenida en la formulación de la modificación del plan parcial. Por lo tanto, para efecto de considerar si para los predios que forman parte del ámbito de planificación del PPRU «Cafam Floresta» se configura algún hecho generador de plusvalía, el cálculo comparativo de la norma aplicable a los predios, parte de la base normativa descrita a continuación:

ANTES DE LA ACCIÓN URBANÍSTICA ADOPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL Decreto Distrital 834 de 2019, Decreto Distrital 190 de 2004 art. 334,374 y 376 Propuesta modificación Decreto Distrital 834 de 2019, Decreto Distrital 190 de 2004 art. 334,374 y 376 AREA DE ACTIVIDAD – TRATAMIENTO REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-86 • 2026 • ABRIL • 22 86 Suelo Urbano, área de actividad industrial Comercio y servicios Zona Comercio Cualificado Tratamiento de Suelo Urbano, área de actividad industrial Comercio y servicios Zona Comercio Cualificado Tratamiento de Renovación Urbana Renovación Urbana La propuesta de modificación no hace ajustes a la propuesta urbana ni modifica la cartografía del Decreto Distrital 834 de 2019 USOS La propuesta de modificación no modifica los usos ni incrementa el área construida otorgada mediante el Decreto Distrital 834 de 2019 NORMAS DE EDIFICABILIDAD Índice máximo de construcción sobre ANU 3,61 Índice máximo de construcción sobre ANU 3,61 OBLIGACIONES URBANÍSTICAS DE ESPACIO PUBLICO DESCRIPCIÓN M2 DESCRIPCIÓN M2 CARGAS GENERALES POR SUELO A SER CEDIDAS 685,19 CARGAS GENERALES POR SUELO A SER CEDIDAS 685,19 Reserva vial Avenida Congreso Eucarístico – Avenida Carrera 68 368,12 Reserva vial Avenida Congreso Eucarístico – Avenida Carrera 68 368,12 ZMPA 1 Canal Río Negro 25,78 ZMPA 1 Canal Río Negro 25,78 ZMPA 2 Canal Río Negro 3,80 ZMPA 2 Canal Río Negro 3,80 ZMPA 3 Canal Río Negro 287,49 ZMPA 3 Canal Río Negro 287,49 ÁREA NETA URBANIZABLE 87.236,78 ÁREA NETA URBANIZABLE 87.236,78 Controles ambientales 2.230,75 Controles ambientales 2.230,75 445,03 Control ambiental 1 (Avenida Congreso Eucarístico-Avenida Carrera 68) 445,03 Control ambiental 1 (Avenida Congreso Eucarístico-Avenida Carrera 68)

1.760,59 Control ambiental 2 (Avenida Congreso Eucarístico-Avenida Carrera 68) 1.760,59 Control ambiental 2 (Avenida Congreso Eucarístico-Avenida Carrera 68)

25,13 Control ambiental 3 (Avenida Congreso Eucarístico-Avenida Carrera 68) 25,13 Control ambiental 3 (Avenida Congreso Eucarístico-Avenida Carrera 68)

REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-87 • 2026 • ABRIL • 22 87 6.329,43 Total, Cesión Pública (Provisión suelo Parques, Equipamientos, Malla Vial Local)

6.329,43 Total, Cesión Pública (Provisión suelo Parques, Equipamientos, Malla Vial Local)

Cesión de Parque Lineal 5.599,12 Cesión de Parque Lineal 5.599,12 Cesión para equipamiento comunal público - Art 20 decreto 080 de 2016. 1.500,00* Cesión para equipamiento comunal público - Art 20 decreto 080 de 2016. 1.500,00* Malla Vial Local (Carga Local) 730,31 Malla Vial Local (Carga Local) 730,31 Ampliación Calle 94a (V-4) 721,95 Ampliación Calle 94a (V-4) 721,95 Ampliación Carrera 67a (V-6) 8,36 Ampliación Carrera 67a (V-6) 8,36 OTRAS CARGAS LOCALES DENTRO DE LA DELIMITACIÓN 2801,07 OTRAS CARGAS LOCALES DENTRO DE LA DELIMITACIÓN 2801,07 2.317,56 Calzada de servicio paralela Avenida Congreso Eucarístico- Avenida Carrera 68 2.317,56 Calzada de servicio paralela Avenida Congreso Eucarístico- Avenida Carrera 68 Calzada de servicio paralela Avenida Congreso Eucarístico- Avenida Calle 94A 483,51 Calzada de servicio paralela Avenida Congreso Eucarístico- Avenida Calle 94A 483,51 *El cumplimiento de la carga de equipamiento comunal público de 1.500,00 m2 pueden darse como área en m2 construidos o mediante el pago compensatorio. Estos no hacen parte de la contabilización de m2 como suelo de carga local.

La propuesta de modificación no hace ajustes en las obligaciones urbanísticas ni modifica el artículo 36 “CARGAS GENERALES Y LOCALES DEL PLAN PARCIAL” del Decreto Distrital 834 de 2019.

4. ESTUDIO TÉCNICO COMPARATIVO DE NORMA:

4.1. CAMBIO EN EL RÉGIMEN Y ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO.

El área objeto de la presente modificación del Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta”, está clasificada como suelo urbano en el marco del Decreto Distrital 834 de 2019 (acto administrativo que adoptó el plan parcial objeto de modificación). Adicionalmente, según lo establecido en el artículo 434 del Decreto Distrital 190 de 2004, el plan parcial se encuentra en Suelo Urbano.

Por otra parte, de acuerdo con el artículo 74 de la Ley 388 de 1997, constituye hecho generador de la participación en plusvalía, las decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas según lo establecido en el artículo 8 de dicha Ley, que autorizan específicamente a destinar el inmueble a un uso más rentable, según lo que se determine formalmente en el plan parcial.

En cuanto al hecho generador, por el establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo, al adoptarse la modificación del presente plan parcial, NO se configura un hecho generador de plusvalía por cambio o modificación del régimen y zonificación de usos del suelo, dado que se mantiene la misma área de actividad y los usos permitidos en el Decreto Distrital 834 de 2019 4.2. AUTORIZACIÓN DE UN MAYOR APROVECHAMIENTO DEL SUELO EN EDIFICACIÓN De acuerdo con el artículo 74 de la Ley 388 de 1997, constituye hecho generador de la participación en la plusvalía, las decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas según lo establecido en el artículo 8 de dicha Ley, que autorizan específicamente a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, según lo que se determine formalmente en el plan parcial.

REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-88 • 2026 • ABRIL • 22 88 La cuantificación del área total construida, que se materializa en los beneficios por cada una de las supermanzanas, estimada sobre el área predial del plan parcial, propuesto como área total construida sobre área predial, es la siguiente:

Plan Parcial de Renovación Modificación Plan Parcial de Renovación Urbana “Cafam Floresta”

Urbana “Cafam Floresta” Decreto 834 de 2019 Área Total Construida 315.063,00 315.063,00 Índice de Construcción máximo 3.61 3.61 La edificabilidad del área vendible es producto de la aplicación del reparto de cargas y beneficios sobre el área de los predios originales, que se materializa en la propuesta urbanística, como aprovechamiento en metros cuadrados por usos y por manzanas, soportada por las obligaciones urbanísticas (cargas) y su impacto urbanístico, propuesto como área neta vendible en los usos sobre el área útil privada, se describe a continuación:

El análisis de los potenciales de edificabilidad arroja que para la modificación del plan parcial NO SE PRESENTA BENEFICIO NORMATIVO POR INCREMENTO EN LA EDIFICABILIDAD, ya que el área total construida aprobada mediante el Decreto Distrital 834 de 2019 es de 315.063,00 metros cuadrados y el área propuesta para la modificación es de 315.063,00 metros cuadrados.

5. CONCLUSIONES:

o El cálculo comparativo de norma arroja que con la adopción de la modificación del plan parcial “Cafam Floresta” de la localidad de Barrios Unidos, NO SE CONFIGURA BENEFICIO NORMATIVO POR CAMBIO O MODIFICACIÓN DEL RÉGIMEN Y ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO. o En relación con el potencial de edificabilidad, el cálculo comparativo de norma arroja que en la adopción de la modificación del plan parcial “Cafam Floresta” de la localidad de Barrios Unidos, NO SE PRESENTA BENEFICIO NORMATIVO, ya que el área construida en la modificación del Plan Parcial, calculada en el marco del Decreto Distrital 190 de 2004, es IGUAL en comparación con el área que resulta de aplicar el escenario de las normas del Decreto Distrital 834 de 2019 “Por medio del cual se adopta el Plan Parcial de Renovación Urbana "Cafam Floresta" ubicado en la Localidad de Barrios Unidos y se dictan otras disposiciones.

En consecuencia, en la adopción de la modificación del plan parcial “Cafam Floresta” ubicado en la Localidad de Barrios Unidos NO SE CONFIGURA HECHO GENERADOR DE PLUSVALÍA, POR INCREMENTO EN LA EDIFICABILIDAD.

6. CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA DE LA MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA “CAFAM FLORESTA”

En el proceso de cálculo del efecto plusvalía de la modificación del Plan Parcial de Renovación Urbana “CAFAM FLORESTA»”, la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, en el ámbito de sus competencias, deberá realizar el cálculo para la determinación de la existencia de efecto plusvalía y la REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-89 • 2026 • ABRIL • 22 89 liquidación correspondiente en caso de que haya lugar a ello, de conformidad con la reglamentación vigente y el procedimiento establecido para ese fin.

Cordialmente, ASTRID ZULEMA GARZÓN ROJAS Subdirectora de Renovación Urbana y Desarrollo Vo Bo: Paulina Isabel Pérez Espitia - Contratista Subdirección de Renovación Urbana y Desarrollo Emili Juliana Páez Aristizábal – Prof. Especializado Subdirección de Renovación Urbana y Desarrollo Proyectó: Juliana Villamizar Arturo- Prof. Especializada-Subdirección de Renovación Urbana y Desarrollo REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-90 • 2026 • ABRIL • 22 90 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-91 • 2026 • ABRIL • 22 91 RESOLUCIÓN DE 2026 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-92 • 2026 • ABRIL • 22 92 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-93 • 2026 • ABRIL • 22 93 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-94 • 2026 • ABRIL • 22 94 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-95 • 2026 • ABRIL • 22 95 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-96 • 2026 • ABRIL • 22 96 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-97 • 2026 • ABRIL • 22 97 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-98 • 2026 • ABRIL • 22 98 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-99 • 2026 • ABRIL • 22 99 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-100 • 2026 • ABRIL • 22 100 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-101 • 2026 • ABRIL • 22 101 REGISTRO DISTRITAL • BOGOTÁ DISTRITO CAPITAL (COLOMBIA) • AÑO 60 NÚMERO 8567 • PP. 1-102 • 2026 • ABRIL • 22 102