RESOLUCION 1738 de 2026

El Director General (e) de la Unidad Administrativa Especial Aeronáutica Civil (Aerocivil), en ejercicio de sus facultades legales, en especial las conferidas por la Ley 80 de 1993, Ley 489 de 1998, Ley 1150 de 2007, artículos 100 y 101 de la Ley 2294 del 2023, el numeral 5 del artículo 8° del Decreto número 1294 de 2021, Decreto número 1265 de 2025 y demás disposiciones concordantes; y

CONSIDERANDO:

Que la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil (Aerocivil) es una entidad de carácter técnico y especializado, adscrita al Ministerio de Transporte, con personería jurídica, autonomía administrativa y patrimonio independiente, con sede principal en la ciudad de Bogotá, D. C., y con la posibilidad de contar con sedes desconcentradas en todo el territorio nacional.

Que el numeral 3 del artículo 3° del Decreto número 1294 de 2021 dispone que constituyen ingresos y patrimonio de la Aerocivil las sumas, valores o bienes que reciba por la prestación de servicios de cualquier naturaleza y demás operaciones que realice en cumplimiento de sus funciones.

Que de conformidad con los numerales 22 y 25 del artículo 4° del Decreto número1294 de 2021, corresponde a la Aerocivil administrar, mantener y operar la infraestructura aeronáutica de su competencia, así como promover e implementar estrategias de mercadeo y comercialización para el desarrollo, crecimiento y fortalecimiento de los servicios del sector aéreo y aeroportuario.

Que el numeral 18 del artículo 8° del Decreto número 1294 de 2021 establece que es función del Director General expedir los actos administrativos y celebrar los convenios y contratos necesarios para el normal funcionamiento de la entidad.

Que a su vez, los numerales 1 y 4 del artículo 18 del citado decreto señalan que las Direcciones Regionales Aeronáuticas tienen a su cargo la ejecución, en el ámbito de su jurisdicción, de los planes, programas, proyectos y procesos de la entidad, de manera articulada con las dependencias del nivel central, así como la realización de las acciones necesarias para atender los requerimientos de mantenimiento de los activos e infraestructura asociados a los servicios a su cargo, conforme a los procedimientos vigentes.

Que mediante la Resolución número 00354 del 21 de febrero de 2022 se crearon los Grupos Internos de Trabajo de la Aerocivil, con el propósito de asignar responsabilidades específicas orientadas a fortalecer la gestión y ampliar la cobertura de los procesos misionales de la entidad.

Que en cumplimiento del Reglamento Aeronáutico de Colombia (RAC) 209, mediante Resolución número 00562 del 28 de marzo de 2023 se suprimieron y crearon algunos Grupos Internos de Trabajo, dentro de los cuales se encuentra el Grupo de Gestión de Terminales, adscrito a la Dirección de Operaciones Aeroportuarias.

Que el artículo 13 de la Ley 80 de 1993 establece que los contratos que celebren las entidades estatales se regirán por las disposiciones civiles y comerciales pertinentes, salvo en las materias especialmente reguladas en dicha ley.

Que el literal i) del numeral 4 del artículo 2° de la Ley 1150 de 2007 dispone que los contratos de arrendamiento se encuentran sujetos a la modalidad de selección de contratación directa, y el artículo 2.2.1.2.1.4.11 del Decreto número 1082 de 2015 señala que las entidades estatales pueden celebrar contratos de arrendamiento de bienes inmuebles mediante dicha modalidad.

Que la Ley 2294 de 2023, por la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 ‘Colombia Potencia Mundial de la Vida ’, estableció en sus artículos 100 y 101mecanismos orientados a fortalecer la participación de las organizaciones comunitarias, populares y étnicas en la ejecución de proyectos de infraestructura, bienes y servicios, mediante las Asociaciones Público Populares y las Asociaciones de Iniciativa Público Popular, permitiendo la articulación entre las entidades públicas y las formas organizativas comunitarias para el desarrollo de proyectos relacionados con infraestructura social, vivienda rural, saneamiento básico, servicios públicos, infraestructura productiva, fortalecimiento ambiental y comunitario, entre otros, bajo criterios de participación, inclusión territorial y fortalecimiento de la economía popular y comunitaria; así mismo, dispuso que el Gobierno nacional reglamentaría las condiciones y requisitos para la celebración y ejecución de dichas asociaciones.

Que el Decreto número 874 del 2024, reglamenta el artículo 100 de la Ley 2294 del 2023, estableciendo que se las entidades públicas, pueden suscribir contratos por mínima cuantía (Asociación Públicos Populares) con personas naturales o entidades sin ánimo de lucro que hagan parte de la economía popular y comunitaria.

Que se hace necesario establecer el procedimiento y los requisitos que deben cumplir las personas naturales o jurídicas interesadas en tomar en arrendamiento bienes inmuebles, áreas o espacios físicos de propiedad o administrados por la Aerocivil, con el fin de garantizar la aplicación de los principios de transparencia, economía, eficiencia y celeridad en la gestión contractual.

En mérito de lo expuesto,

RESUELVE:

Título I.

DISPOSICIONES GENERALES

Capítulo I.

Objeto, ámbito de aplicación y definiciones

Artículo 1°.

Objeto. Establecer el procedimiento interno aplicable para el arrendamiento de inmuebles, áreas o espacios físicos de propiedad o administrados por la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil (Aerocivil), para efectos de actividad comercial o publicitaria.

Artículo 2°.

Inventario de bienes, áreas o espacios físicos susceptibles de arrendamiento. Los Gerentes Aeroportuarios deberán presentar, de manera obligatoria y dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes, a las Direcciones Regionales Aeronáuticas y Grupo de Gestión de Terminales, el inventario actualizado de los inmuebles, áreas o espacios que conforman la infraestructura aeroportuaria susceptible de arrendamiento.

Para ello se deberá utilizar la matriz de inventario de áreas y espacios físicos aprobada en el Sistema de Gestión (SG) de la entidad.

El inventario deberá incluir la información de identificación del espacio físico del bien inmueble, como su ubicación, estado físico y jurídico, y su situación contractual y financiera. Además, deberá indicar expresamente si el espacio está disponible o arrendado y, en este último caso, la información básica del contrato vigente.

Las Direcciones Regionales Aeronáuticas tendrán como obligación consolidar, verificar, validar y actualizar eventualmente de acuerdo con las novedades presentadas y que no sean reportadas en tiempo por los gerentes aeroportuarios, la información remitida, para integrar esta información en un inventario regional que comprenda la totalidad de los aeropuertos bajo su jurisdicción.

La anterior gestión adelantada por las direcciones regionales deberá ser remitida al Grupo de Gestión de Terminales de la Dirección de Operaciones Aeroportuarias y al Grupo de Administración de Inmuebles de la Secretaría General dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su recepción, conforme al procedimiento establecido por el Grupo Gestión de Terminales, a través del sistema SGDEA; con el fin de realizar las respectivas gestiones, seguimiento y control de inventarios de espacios de la infraestructura física, en el marco y de conformidad con sus funciones, competencias y procedimientos establecidos así como generar las alertas u observaciones respectivas.

El incumplimiento de las obligaciones previstas en el presente artículo dará lugar a las acciones administrativas a las que haya lugar y disciplinarias, de conformidad con la normativa vigente, en particular lo dispuesto en la Ley 1952 de 2019 y las normas que la modifiquen o sustituyan, así como la inclusión en el Plan Anual de Auditorías de acuerdo con los procedimientos establecidos por la Oficina de Control Interno o quien haga sus veces para la verificación, seguimiento y reporte de las omisiones.

Lo anterior, en cumplimiento de las responsabilidades previstas en los numerales 1, 2 y 3 del artículo 46.1 de la Resolución número 00354 del 21 de febrero de 2022, adicionada por la Resolución número 00562 del 28 de marzo de 2023, o las normas que las modifiquen, sustituyan o adicionen.

Parágrafo.
La Oficina Asesora de Comunicaciones y Relacionamiento Institucional, previa remisión del Grupo de Gestión de Terminales deberá publicar mensualmente, en la página web de la entidad y en los demás canales informativos de la Aerocivil vigentes, el inventario de los bienes inmuebles áreas o espacios físicos disponibles para ser entregados en arrendamiento. Así mismo, deberá publicar trimestralmente el listado de las áreas o espacios físicos arrendados, indicando el nombre del arrendatario, el plazo y el valor del canon correspondiente, los anterior con sujeción a la Ley 1266 de 2008 y ley 1581 de 2012 ( habeas data). Esta obligación será aplicable y de obligatorio cumplimiento a través de las herramientas tecnológicas o canales que sean desarrollados y dispuestos por la entidad para la gestión de arrendamientos.

Título II.

FASE PRECONTRACTUAL

Capítulo I.

Procedimiento de solicitud, verificación de disponibilidad, emisión de conceptos y aprobación

Artículo 3°.

Procedimiento interno para el arrendamiento comercial de bienes inmuebles, áreas o espacios. Para el arrendamiento de los inmuebles, áreas o espacios de propiedad administrados por la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil (Aerocivil), se deberá adelantar un procedimiento integral que comprenda la evaluación jurídica, financiera, técnica y comercial de las solicitudes, el cual estará a cargo del Grupo Gestión de Terminales adscrito a la Dirección de Operaciones Aeroportuarias, la Dirección Regional Aeronáutica correspondiente y Gerencia aeroportuaria.

Así mismo, el Grupo Gestión de Terminales, adscrito a la Dirección de Operaciones Aeroportuarias, será responsable de orientar y articular la implementación de planes, programas, proyectos y estrategias de mercadeo y comercialización, con el fin de mantener debidamente actualizado y publicado el portafolio correspondiente a cada uno de los aeropuertos administrados por la Aerocivil, garantizando a cabalidad el acceso público de los interesados.

Para tal efecto, se deberá surtir el siguiente procedimiento:

3.1. Solicitud de arrendamiento comercial Los interesados en arrendar un inmueble, área, superficie o espacio publicitario administrado por la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil (Aerocivil) deberán presentar solicitud escrita dirigida al Grupo de Gestión de Terminales ubicado en el Nivel Central, a través de los canales oficiales dispuestos por la entidad y publicados en su página web institucional.

La solicitud deberá radicarse mediante el formulario vigente adoptado por la entidad, el cual podrá ser suministrado por las Gerencias Aeroportuarias, Direcciones Regionales o el Grupo de Atención al Estado Ciudadano, el cual deberá contener conforme al diligenciamiento, como mínimo, la identificación y ubicación del inmueble, área o espacio objeto de interés, su destinación o uso proyectado, el plazo requerido para el arrendamiento, y los datos de contacto del solicitante. Para tal efecto, será obligatorio diligenciar integralmente el formato de “Requerimientos de Arrendamiento Comercial” aprobado en el marco del Sistema de Gestión (SG) o el que haga sus veces.

Las solicitudes de arrendamiento que no sean presentadas conforme al procedimiento establecido en la presente resolución, o que no se radiquen a través de los canales oficiales y mediante el formulario vigente adoptado por la entidad, no serán tramitadas ni tenidas en cuenta por la Aerocivil para efectos de evaluación, análisis de viabilidad o inicio de actuaciones precontractuales y se le informara por escrito al interesado; sin perjuicio de que el interesado pueda presentar una nueva solicitud cumpliendo integralmente los requisitos, procedimiento y condiciones previstas.

3.2. Documentos que se deben presentar con la solicitud de arrendamiento:

Las solicitudes que presenten los interesados (personas naturales o jurídicas; y entidades públicas) deberán estar acompañadas de los documentos actualizados y completos, que se encuentren establecidos en el formato o lista de chequeo vigente para el trámite de contratos de arrendamiento, y que estará disponible para consulta en la Gerencia Aeroportuaria que corresponda, o en el sitio electrónico dispuesto para el efecto.

3.3. Revisión de la solicitud Para dar inicio al trámite, el Grupo Gestión de Terminales deberá verificar dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la recepción de la solicitud que cuenta con la totalidad de requisitos y documentos exigidos por la entidad.

Parágrafo 1°.
En caso de que la documentación se encuentre incompleta, sea ilegible o no cumpla con los requisitos exigidos, el Grupo Gestión de Terminales requerirá al solicitante para que subsane, aclare o complemente la información dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al envío del requerimiento, prorrogables por una sola vez hasta por el mismo término siempre y cuando medie solicitud expresa del interesado.

Si vencido dicho plazo no se allega la información o documentación requerida, se procederá al archivo de la solicitud y se informará por escrito al interesado.

Parágrafo 2°.
El solicitante deberá manifestar expresamente en su solicitud si tiene o ha tenido relaciones contractuales o comerciales con la Aerocivil.

Parágrafo 3°.
Con el fin de promover, facilitar y garantizar la participación de personas naturales, organizaciones comunitarias o entidades que hagan parte de la economía popular y comunitaria, orientadas a la conformación de Asociaciones Público Populares (APP), para el desarrollo de actividades relacionadas con producción de alimentos, suministro de bienes y servicios, economía del cuidado, fortalecimiento ambiental y comunitario, así como la adquisición y comercialización de productos de origen o destinación agropecuaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 100 de la Ley 2294 de 2023; la Aeronáutica Civil establecerá requisitos y criterios diferenciales para el otorgamiento de arrendamientos, y determinará los documentos o mecanismos para acreditar su calidad como parte de la economía popular y comunitaria, y demostrar la naturaleza de su unidad productiva (individual o asociativa), priorizando su oferta frente a otras solicitudes de arrendamiento que sobre el mismo local, área o espacio haya sido formulada por otra persona natural o jurídica.

La reglamentación para la implementación de lo señalado en el presente parágrafo será estructurada en un término no superior a 30 días por el Grupo Gestión de Terminales en articulación con las dependencias del nivel central y regional involucradas en el procedimiento, y deberá ser presentada para aprobación por parte del Comité de Contratación de Arrendamientos, previa revisión de la Dirección General y de la Secretaría General.

Artículo 4°.

Disponibilidad, viabilidad y conveniencia del arrendamiento. Para efectos de determinar la disponibilidad del inmueble, área, superficie o espacio publicitario objeto de arrendamiento, se entenderá por disponibilidad la condición de encontrarse material y jurídicamente desocupado, libre de ocupación o uso por terceros y sin vínculo contractual vigente, debiendo contar, en caso de contratos anteriores, con la respectiva acta de restitución o entrega debidamente suscrita y formalizada por las partes.

Tratándose de inmuebles, áreas, superficies o espacios publicitarios que no hayan sido previamente objeto de arrendamiento o vínculo contractual alguno por parte de la entidad, no será exigible la correspondiente acta de restitución, bastando la verificación administrativa de su disponibilidad física y jurídica por parte de la dependencia competente.

En aquellos eventos en los que exista entrega material del inmueble, área, superficie o espacio publicitario, pero no se haya formalizado jurídicamente su restitución por ausencia del acta de entrega o restitución correspondiente, y el bien sea requerido para futuros procesos de arrendamiento, el Grupo de Gestión de Terminales, conjuntamente con la Dirección Financiera, evaluará y determinará la viabilidad de su disponibilidad, previa verificación de las condiciones físicas, administrativas, contractuales, de cartera y de ocupación del espacio. Una vez establecida la disponibilidad del inmueble, área o espacio objeto de arrendamiento, el Grupo Gestión de Terminales solicitará a las dependencias competentes de la Aerocivil los conceptos técnicos, operativos y administrativos necesarios, con el fin de determinar la viabilidad y conveniencia de su entrega en arrendamiento.

4.1. Dirección Regional Aeronáutica La información de disponibilidad expedida por los Gerentes Aeroportuarios deberá ser entregada al Grupo de Gestión de Terminales, con visto bueno de la Dirección Regional Aeronáutica, incluyendo los datos generales del(os) inmueble(s), área(s), superficie(s) o espacio(s) físico(s) objeto de solicitud de arrendamiento, y como mínimo los siguientes aspectos:

- La verificación de la disponibilidad del inmueble, área, superficie o espacio físico para arrendamiento, entendida esta como la condición de encontrarse física y jurídicamente desocupado, libre de ocupación o uso por terceros y susceptible de ser arrendado conforme a criterios técnicos, jurídicos, operacionales, comerciales y administrativos establecidos por la entidad.

- El estado físico del inmueble, área o espacio físico, incluyendo sus características generales, descripción, destinación actual, condiciones de conservación y cualquier situación particular o relevante que pueda incidir en la viabilidad del arrendamiento.

- La Planimetría o Planos Récord (Ast-Built) del aeropuerto, suministrados por la DIAA (Dirección de Infraestructura y Ayudas Aeroportuarias) o Dirección Regional Aeronáutica, donde se pueda identificar el área, superficie o espacio objeto de arrendamiento, indicando su localización, medidas, linderos y área correspondiente. En caso de no contarse con planimetría base o de detalle del espacio físico objeto de solicitud, deberá remitirse un esquema planimétrico de localización que contenga como mínimo medidas, colindancias y área objeto de arrendamiento, información que deberá ser previamente verificada y constatada por las Gerencias Aeroportuarias, Direcciones Regionales y DIAA ante la presentación de la respectiva solicitud.

- La conclusión emitida por la Dirección Regional Aeronáutica respecto de la verificación de disponibilidad, identificación, localización, información planimétrica, viabilidad, conveniencia y pertinencia del arrendamiento del inmueble, área, superficie o espacio físico solicitado.

4.2. Grupo de Administración de Inmuebles de la Secretaría General:

El Grupo de Administración de Inmuebles de la Secretaría General, previa solicitud del Grupo de Gestión de Terminales emitirá concepto sobre la titularidad, administración y localización del inmueble, área, superficie o espacio físico objeto de arrendamiento, indicando si se encuentra ubicado en predios de propiedad o bajo administración de la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil y si hace parte de la infraestructura aeroportuaria. Lo anterior con fundamento en la información planimétrica, esquemas de localización y demás soportes documentales remitidos que previamente fueron objeto de revisión y validación por parte de la DIAA (Dirección de Infraestructura y Ayudas Aeroportuarias), Dirección Regional Aeronáutica y Gerencia Aeroportuaria.

4.3. Secretaría de Servicios Aeroportuarios La Secretaría de Servicios Aeroportuarios, emitirá concepto unificado sobre la viabilidad del arrendamiento, integrando: i) el concepto de la Dirección de Infraestructura y Ayudas Aeroportuarias respecto de la no afectación de proyectos en ejecución o proyectados, y ii) el concepto de la Dirección de Operaciones Aeroportuarias sobre la no afectación de la operación aeroportuaria y la pertinencia del respectivo caso de negocio.

4.4 Secretaría de Servicios a la Navegación Aérea:

En los casos en los que aplique, cuando la naturaleza del inmueble, área o espacio objeto de arrendamiento pueda generar impactos sobre la seguridad operacional, los sistemas de navegación aérea o las ayudas aeronáuticas, la Secretaría de Servicios a la Navegación Aérea emitirá los siguientes conceptos técnicos: a) Concepto de no afectación a la seguridad operacional, cuando el arrendamiento implique la instalación, construcción o adecuación de estructuras, edificaciones, elementos o equipos que, por sus características físicas, ubicación o altura, puedan constituir obstáculos o generar riesgos para la navegación aérea. b) Concepto de no incidencia en la seguridad operacional y en los sistemas de navegación aérea, cuando el arrendamiento contemple la instalación, operación, modificación o reubicación de antenas, equipos eléctricos, electrónicos, sistemas de telecomunicaciones, radioayudas u otros elementos que puedan interferir o afectar el funcionamiento de los servicios de navegación aérea.

4.5. Oficina de Gestión de Proyectos:

Esta dependencia, emitirá Certificación sobre la inclusión o eventual inclusión del inmueble, área o espacio dentro de proyectos de mejoramiento de infraestructura aeroportuaria o de obras previstas en el Plan Maestro de Desarrollo Aeroportuario.

Parágrafo 1°.
Los conceptos y certificaciones a que se refiere el presente artículo deberán ser emitidos por el funcionario competente dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la recepción de la solicitud. En ningún caso podrá entregarse en arrendamiento un inmueble, área o espacio sin contar con la totalidad de los conceptos requeridos.

Parágrafo 2°.
Cuando la solicitud de arrendamiento en los términos reglamentados en la presente resolución o en sus anexos y procedimientos internos, tenga por objeto la comercialización de productos alimenticios; el Grupo Gestión de Terminales y la Dirección Regional Aeronáutica competente verificarán el cumplimiento de lo dispuesto en la normativa vigente; así como en los artículos 83 y ss. de la Ley 1801 de 2016 y demás normas que lo modifiquen, adicionen o sustituyan, incluyendo la obtención de permisos sanitarios, condiciones de seguridad humana y protección contra incendios, así como la certificación de manipulación de alimentos.

Parágrafo 3°.
Cuando el arrendamiento verse sobre áreas destinadas al almacenamiento o suministro de combustibles, el Grupo Gestión de Terminales y la Dirección Regional Aeronáutica deberán verificar previamente la aprobación del Ministerio de Minas y Energía, conforme a lo dispuesto en el Decreto número 1073 de 2015 y demás normas vigentes concordantes.

En los casos de almacenamiento de hidrocarburos o sustancias peligrosas, deberá acreditarse la existencia de un plan de contingencia y manejo de derrames aprobado por la autoridad ambiental competente.

Así mismo, cuando en el inmueble se utilice gas propano, se deberá verificar que la instalación, las inspecciones periódicas y las pruebas de mantenimiento cumplan con los reglamentos técnicos y normas de seguridad aplicables, efectuando las verificaciones correspondientes sobre los depósitos y equipos instalados.

Artículo 5°.

Análisis y evaluación integral de la(s) solicitud(es) de arrendamiento. Una vez emitidos los conceptos y certificaciones correspondientes, el Grupo Gestión de Terminales deberá consolidarlos en un expediente único por oferente, dejando constancia expresa del cumplimiento integral de los requisitos exigidos, y surtir el análisis y evaluación de la(s) solicitud(es) de arrendamiento en sus componentes financiero, técnico y comercial, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, dejando constancia escrita de los informes de verificación y evaluación de la capacidad financiera del solicitante, de la viabilidad técnica del uso propuesto y de la conveniencia comercial para la entidad, de conformidad con los lineamientos y procedimientos institucionales establecidos, y con base en la normativa vigente que resulte aplicable. Dichos informes deberán ser suscritos por el funcionario o colaborador designado y por el Coordinador del Grupo de Gestión de Terminales.

En lo concerniente al estudio financiero, el Grupo Gestión de Terminales solicitará al Grupo de Cartera de la Dirección Financiera y al Grupo de Jurisdicción Coactiva de la Oficina Asesora Jurídica que informen si el solicitante registra obligaciones en mora a favor de la Aerocivil.

En caso de evidenciarse obligaciones pendientes o en mora, el Grupo Gestión de Terminales comunicará al solicitante el valor adeudado, con el fin de que, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes, proceda a su pago o suscriba un acuerdo de pago ante la Dirección Financiera y/o el Grupo de Jurisdicción Coactiva, según corresponda. En caso de que no se atienda lo solicitado en el término señalado, se rechazará la solicitud, a través de oficio dirigido al solicitante con la motivación correspondiente.

Lo anterior, sin perjuicio de los reportes que deban efectuarse ante las autoridades competentes, en especial ante la Contraloría General de la República, y de la inclusión en el Boletín de responsables Fiscales o en los registros de deudores morosos del Estado, circunstancias que podrán generar inhabilidad para contratar con la entidad.

5.1. Evaluación de la capacidad financiera La capacidad financiera del(os) solicitante(s) se evaluará con base en los indicadores establecidos para tal efecto, salvo en aquellos casos en que existan disposiciones especiales de carácter institucional orientadas a promover, facilitar y garantizar la participación de personas naturales, organizaciones comunitarias o entidades pertenecientes a la economía popular y comunitaria, en el marco de la conformación de Asociaciones Público Populares (APP).

Parágrafo.
Los indicadores establecidos en la presente resolución podrán ser ajustados previa recomendación del Comité de Contratación de Arrendamientos, con sujeción a las condiciones del mercado y a las particularidades de cada caso, para la vigencia en la cual se pretenda arrendar el inmueble, área, espacio o superficie. Dicho ajuste no implicará modificación de la presente resolución ni de las disposiciones en ella contenidas, y deberá constar expresamente en el acta del Comité de Contratación de Arrendamientos.

5.1.1. Personas naturales o jurídicas diferentes al sector bancario o financiero La capacidad financiera del solicitante se evaluará con fundamento en la información financiera y contable aportada en cumplimiento de los requisitos documentales establecidos en el formato o lista de chequeo vigente para el trámite de arrendamientos adoptado por la entidad. Para tal efecto, se calculará el indicador de relación de ingresos con base en los estados financieros del último período fiscal debidamente certificados o dictaminados, según corresponda, cuando se trate de personas jurídicas; o con fundamento en la declaración de renta del año gravable inmediatamente anterior, certificación de ingresos expedida por contador público u otros documentos que acrediten capacidad financiera, cuando se trate de personas naturales.

El indicador se calculará de la siguiente manera: Relación de ingresos = Promedio mensual de ingresos / Canon mensual de arrendamiento.

El resultado de este indicador deberá ser mayor o igual a cinco (5).

5.1.2. Entidades del sector bancario o financiero Para las entidades pertenecientes al sector bancario o financiero, vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia, la capacidad financiera se acreditará mediante la calificación de riesgo de deuda de corto plazo, para lo cual, el proponente deberá presentar certificación o informe vigente de calificación de riesgo de corto plazo, emitido por una sociedad calificadora de valores debidamente autorizada y estar vigente al momento de la solicitud de arrendamiento y cumplir, como mínimo, con alguna de las siguientes categorías en grado de inversión:

- BRC 3 (British Retail Consortium 3): categoría que indica una capacidad satisfactoria de cumplir oportunamente con las obligaciones financieras, aunque susceptible a condiciones adversas.

- F3: indica una adecuada calidad crediticia y capacidad de pago oportuno frente a otros emisores del mismo país.

- VrR 3: corresponde a la categoría más baja dentro del grado de inversión, que refleja una probabilidad satisfactoria de cumplimiento de las obligaciones.

Parágrafo 1°.
Se entenderá que el solicitante se encuentra habilitado financieramente cuando cumpla con los indicadores establecidos en el presente artículo.

Parágrafo 2°.
Tratándose de sujetos de especial protección constitucional, el Comité de Contratación de Arrendamientos podrá aplicar criterios diferenciales y medidas de flexibilización razonables durante la evaluación de la solicitud o propuesta de arrendamiento, atendiendo las condiciones particulares del caso concreto. Para tal efecto, podrá solicitar concepto o recomendaciones a la Dirección Financiera respecto de la viabilidad y condiciones aplicables para la acreditación de la capacidad financiera y demás aspectos relacionados con la evaluación económica de la solicitud.

5.2. Estudio técnico y comercial En el marco del estudio técnico y comercial, el Grupo Gestión de Terminales deberá verificar que se cuente con los conceptos técnicos favorables a que se refiere el artículo 4° de la presente resolución, así como evaluar las condiciones técnicas, operativas y comerciales del inmueble, área o espacio solicitado, y la viabilidad del uso propuesto.

Para tal efecto, se deberá analizar, como mínimo lo siguiente:

1. Información técnica del inmueble, área o espacio: planimetría, Planos Record (Ast-Built) del aeropuerto suministrados por la DIAA (Dirección de Infraestructura y Ayudas Aeroportuarias) o Dirección Regional Aeronáutica, que contenga su ubicación, identificación, superficie, dimensiones, nomenclatura, linderos, redes, estructura, entre otros detalles de tipo técnico y particulares que deban ser considerados para el análisis respectivo.

2. Condiciones de infraestructura: disponibilidad y capacidad de los servicios públicos domiciliarios con los que cuenta el inmueble, área o espacio.

3. Articulación con proyectos institucionales: identificación de proyectos de mejoramiento, ampliación o adecuación de la infraestructura aeroportuaria que puedan incidir en el inmueble, área o espacio solicitado.

4. Uso propuesto: evaluación de la destinación planteada por el solicitante, verificando su compatibilidad con la operación aeroportuaria y con la planificación institucional.

5. Accesibilidad universal: verificación del cumplimiento de condiciones de accesibilidad para personas con movilidad reducida o en situación de discapacidad, conforme a la normativa vigente.

6. Análisis del caso de negocio: evaluación de la pertinencia, sostenibilidad y aporte del modelo de negocio propuesto.

7. Viabilidad comercial: análisis de la conveniencia económica y del impacto en la oferta de servicios aeroportuarios.

8. Servicio al cliente: revisión del esquema de atención al usuario y estándares de calidad propuestos.

9. Imagen comercial y vitrinismo: evaluación de la propuesta de imagen del establecimiento, su integración con el entorno aeroportuario y el cumplimiento de lineamientos institucionales.

5.3. Verificación jurídica Una vez culminada la evaluación de los componentes financiero, técnico y comercial de las solicitudes de arrendamiento, y dentro de los dos (2) días hábiles siguientes a la expedición del último informe de evaluación, el Grupo de Gestión de Terminales remitirá, mediante memorando, el expediente completo junto con sus soportes, conceptos, certificaciones e informes a la Dirección Regional Aeronáutica competente en cuya jurisdicción se encuentre ubicado el inmueble, área, superficie, espacio físico o área publicitaria objeto del arrendamiento.

Recibido el expediente, la Dirección Regional Aeronáutica adelantará las actuaciones necesarias para la continuación del trámite precontractual y efectuará la verificación de la capacidad jurídica del solicitante para contratar con la entidad, así como la revisión de la existencia de inhabilidades, incompatibilidades, conflictos de interés, sanciones, declaratorias de incumplimiento o cualquier otra circunstancia que pueda afectar la celebración o ejecución del respectivo contrato de arrendamiento. El resultado de esta verificación deberá quedar consignado en un informe jurídico debidamente motivado y suscrito por el funcionario o colaborador designado por el Director Regional Aeronáutico.

Artículo 6°.

Adopción de la decisión de arrendamiento. Surtidas las evaluaciones jurídica, financiera, técnica y comercial de la solicitud, dentro de un término máximo de tres (3) días hábiles, contados a partir de la fecha del informe de verificación jurídica; el Ordenador del Gasto deberá suscribir un informe consolidado en el cual se incluya la decisión de aprobación o rechazo de la solicitud de arrendamiento, debidamente motivada; la cual será comunicada al solicitante, mediante escrito debidamente motivado.

En caso de aprobación, se informará al solicitante las condiciones y actuaciones requeridas para la suscripción del contrato de arrendamiento y se deberá proceder con expedición del acto administrativo de justificación de la contratación directa según lo ordenado en la normativa vigente.

Artículo 7°.

Determinación del canon de arrendamiento. El canon de arrendamiento podrá estar compuesto por un componente fijo y uno variable.

El componente fijo se determinará con base en un avalúo de renta cuya vigencia no supere un (1) año contado a partir de la fecha de la solicitud. Dicho avalúo deberá ser elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o por una lonja de propiedad raíz, asociación o colegio que agrupe profesionales idóneos en la materia.

Con fundamento en el respectivo avalúo de renta, la entidad, en ejercicio de su facultad discrecional y atendiendo criterios técnicos, comerciales, financieros y de mercado, podrá establecer, como soporte documental complementario, un rango de negociación que contemple un canon mínimo y un canon máximo de arrendamiento, de conformidad con el estudio de mercado que se adelante para cada caso particular.

El canon se actualizará anualmente, a partir de la fecha de suscripción del acta de entrega, conforme a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior.

El componente variable corresponderá a un porcentaje sobre las ventas del arrendatario, determinado conforme a la metodología definida por el Grupo Gestión de Terminales, de acuerdo con los lineamientos de comercialización adoptados por la Aerocivil.

Para la solicitud del avalúo, el Grupo Gestión de Terminales deberá remitir comunicación escrita a la entidad competente, indicando como mínimo: a) Ubicación física del inmueble, área o espacio, con la respectiva información o planimetría de referencia técnica que sustenta la solicitud. b) Destinación del inmueble. c) Servicios públicos disponibles. d) Ubicación geográfica del aeropuerto. e) Flujo de pasajeros, operaciones aéreas y demás factores que incidan en la rentabilidad.

Parágrafo 1°.
En el caso de áreas destinadas a publicidad, además del avalúo, deberán considerarse los parámetros definidos por el Grupo Gestión de Terminales conforme a lo previsto en el artículo 27 del presente acto administrativo o en los procedimientos o anexos correspondientes que hacen parte integral del presente acto administrativo.

Parágrafo 2°.
El costo del avalúo será asumido por la Aerocivil, para lo cual deberá contarse previamente con el correspondiente Certificado de Disponibilidad Presupuestal.

Parágrafo 3°.
Recibido el avalúo, la Dirección Regional Aeronáutica deberá revisarlo y, en caso de inconsistencias o afectación a los intereses de la Entidad, solicitará su revisión o interpondrá los recursos correspondientes ante la entidad competente, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes.

Parágrafo 4°.
En los casos de reversión de concesiones o terminación de contratos de concesión, el canon podrá determinarse con base en las condiciones de los contratos cedidos, actualizadas conforme al IPC, sin necesidad de realizar un nuevo avalúo.

Parágrafo 5°.
Los contratos cuyo objeto corresponda a hangares y a la explotación de actividades tales como combustibles o parqueaderos no serán susceptibles de establecer un canon variable, debiendo pactarse en todos los casos un canon fijo, cierto y determinado, en atención a la naturaleza de dichas actividades y a la necesidad de garantizar condiciones de estabilidad, control y adecuada gestión de los ingresos derivados de su explotación.

Parágrafo 6°.
Para la determinación del avalúo comercial de los inmuebles, locales, superficies, áreas y espacios publicitarios ubicados en las instalaciones aeroportuarias, se deberá tener en cuenta, además de los criterios generales de valoración, los siguientes factores específicos: i) Las rutas y frecuencias de origen y destino operadas dentro de cada aeropuerto, entendidas como indicadores del nivel de actividad y afluencia del terminal; ii) el número de pasajeros movilizados, tanto en vuelos nacionales como internacionales, como variable determinante del flujo de personas y, por ende, del potencial comercial de cada espacio; y iii) las condiciones socioeconómicas del municipio en el que se encuentra localizado el aeropuerto, incluyendo indicadores como el índice de desarrollo humano, el ingreso per cápita y la dinámica económica de la región, los cuales inciden directamente en la capacidad de consumo de los usuarios y en el valor estratégico de los espacios objeto de avalúo. Dichos factores deberán ser ponderados de manera integral por el perito avaluador, quien deberá justificar técnicamente su incidencia en el valor comercial final determinado.

Artículo 8°.

Selección del arrendatario. En caso de existir pluralidad de interesados en un mismo inmueble, área o espacio publicitario, el Ordenador del Gasto, seleccionará la propuesta más favorable para la entidad, con fundamento en criterios basados en el mayor valor ofertado frente al precio y en las necesidades del aeropuerto, orientados a garantizar la adecuada prestación de servicios, la optimización del uso del espacio y la generación de valor para la infraestructura aeroportuaria.

Para tal efecto, se evaluarán, de manera integral, los siguientes aspectos: (i) el valor del canon ofertado, en concordancia con las condiciones del mercado; (ii) la propuesta de valor y los beneficios adicionales ofrecidos; (iii) la pertinencia del uso propuesto frente a la oferta existente en el aeropuerto y las necesidades de los usuarios; y (iv) la sostenibilidad y viabilidad del modelo de negocio.

Título III.

FASE CONTRACTUAL CAPÍULO I Suscripción del contrato, garantías, modificaciones contractuales y recomendaciones del Comité de Contratación

Artículo 9°.

Celebración del contrato. El contrato de arrendamiento será gestionado y suscrito a través del SECOP II, por parte del Director Regional en cuya jurisdicción se encuentre ubicado el inmueble, área, superficie, espacio físico o área publicitaria objeto del arrendamiento, en ejercicio de la(s) delegación(es) conferida(s) por el Director General, de conformidad con lo ordenado en la Ley 489 de 1998 y la Ley 80 de 1993 y demás disposiciones legales y reglamentarias.

Parágrafo 1°.
En todo caso, el contrato de arrendamiento que celebre la entidad, conforme a la presente disposición, deberá estructurarse y adelantarse en armonía con los principios y reglas de la contratación estatal previstos en la Ley 80 de 1993, la Ley 1150 del 2007, la Ley 2294 del 2023, y demás normativa vigente sobre la materia, contando con los respectivos estudios previos, que sustenten la necesidad, conveniencia y oportunidad de la contratación, así como la determinación del canon con base en los criterios técnicos y de mercado que hayan sido aplicados.

De igual forma, se deberá garantizar la aplicación de los principios de la contratación pública y de la función administrativa; y en especial de los principios de transparencia, selección objetiva y publicidad, en los términos establecidos en la normativa vigente, asegurando el acceso y trazabilidad de la información y de las actuaciones contractuales.

Parágrafo 2°.
Contratos de arrendamiento suscritos con SATENA. En atención a la naturaleza jurídica y al régimen operativo de SATENA, se deben establecer criterios diferenciales para la suscripción y legalización de los contratos, considerando las gestiones administrativas, presupuestales y de orden interno a las que se encuentra sometida dicha entidad pública; sin perjuicio del cumplimiento de los principios de eficiencia, oportunidad y responsabilidad que rigen la contratación estatal y del lleno de los requisitos exigidos por la Aerocivil.

Parágrafo 3°.
Durante la ejecución contractual, el Grupo Gestión de Terminales realizará visitas de verificación en los aeropuertos para constatar que las mediciones, áreas y valores establecidos en los contratos de arrendamiento correspondan con la realidad física de los espacios, áreas o superficies arrendadas. En caso de existir diferencias con los datos contenidos en los documentos del contrato, se deberá efectuar la revisión y ajuste correspondiente para efectos del valor del canon de arrendamiento, surtiendo la correspondiente modificación contractual.

Así mismo, el Grupo de Administración de Inmuebles podrá efectuar visitas de verificación, caracterización y actualización de inventario de espacios físicos, en el marco de actividades de control y seguimiento acorde con sus funciones y competencias.

Parágrafo 4°.
El clausulado de los contratos de arrendamientos, establecerá siempre, que el juez natural, frente a cualquier controversia que surja con ocasión de las distintas etapas, será el juez contencioso administrativo y no se establecerán cláusulas compromisorias que habilitan la competencia sobre estos asuntos a tribunales de arbitramento.

Artículo 10.

Prohibición de prórroga y renovación automática. Se prohíbe la inclusión de cláusulas de prórroga automática en los contratos de arrendamiento, así como cualquier forma de renovación tácita.

Artículo 11.

Comité de Contratación para Arrendamientos. Créase el Comité de Contratación para Arrendamientos de la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil, como una instancia asesora encargada de analizar, evaluar, recomendar y emitir viabilidad para la celebración de contratos de arrendamiento sobre inmuebles, áreas o espacios de propiedad o administrados por la entidad; y para revisar y aprobar lineamientos, criterios y/o requisitos necesarios para promover y fomentar la inclusión de actores del mercado con factores diferenciales y para generar recomendaciones sobre aquellos asuntos que por su carácter especial o prioritario deban ser sometidos a su consideración.

Artículo 12.

Funciones del comité de contratación. El comité tendrá como funciones principales las siguientes:

1. Asesorar a las dependencias competentes en el análisis de las solicitudes de arrendamiento con plazo de ejecución superior a dos (2) años; así como de aquellas solicitudes de arrendamiento cuyo objeto corresponda a hangares y a la explotación de actividades que impliquen combustibles o parqueaderos, o cuyo modelos financieros requieran revisión especial en virtud del plan de negocio.

2. Evaluar la conveniencia, oportunidad y viabilidad técnica, administrativa, operativa y jurídica de los contratos de arrendamiento que sean presentados a su consideración.

3. Emitir recomendaciones y conceptos para la aprobación y celebración de contratos de arrendamiento.

4. Revisar las condiciones generales de los contratos cuando por su naturaleza, cuantía, plazo, destinación o impacto operacional así se requiera.

5. Formular recomendaciones orientadas a garantizar la adecuada administración, aprovechamiento y explotación de los bienes e inmuebles administrados por la Aeronáutica Civil.

Artículo 13.

Conformación del comité de contratación. El comité estará conformado por:

- El Secretario General o su delegado - quien presidirá el comité.

- El Director Financiero.

- El Coordinador del Grupo de Gestión de Terminales.

- El Coordinador del Grupo de Administración de Inmuebles.

- El Jefe de la Oficina de Gestión de Proyectos.

Parágrafo 1.
°. El comité podrá invitar a las sesiones, con voz, pero sin voto, a funcionarios, dependencias técnicas, operativas, financieras o jurídicas, cuando la naturaleza del asunto sometido a consideración así lo requiera.

Parágrafo 2°.
Las recomendaciones emitidas por el comité deberán ser presentadas ante el Director General de la entidad, quien, en ejercicio de sus facultades y en uso de sus potestades legales y reglamentarias, tendrá la competencia exclusiva para evaluar dichas recomendaciones y, de considerarlo procedente, autorizar al Director regional o al ordenador del gasto correspondiente para suscribir el respectivo contrato de arrendamiento.

Dicha autorización deberá constar por escrito y servirá como documento habilitante para la celebración del contrato, sin la cual ninguno de los funcionarios mencionados podrá proceder a la suscripción del mismo. En todo caso, la autorización impartida por el Director General no relevará a los funcionarios autorizados de su responsabilidad frente al cumplimiento de los respectivos requisitos legales, técnicos, contractuales, y financieros exigidos para el efecto.

Parágrafo 3°.
La Secretaría Técnica de este Comité será ejercida por el Coordinador del Grupo Gestión de Terminales, quien convocará las sesiones ordinarias y extraordinarias según los lineamientos establecidos a través de Circular expedida por la Dirección General, en la cual se podrán reglamentar los demás asuntos que sean necesarios para el cabal y correcto funcionamiento de esta instancia asesora.

Artículo 14.

Garantías. Con el fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá constituir a favor de la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil (Aerocivil) una póliza de seguro o garantía bancaria que ampare, como mínimo, los siguientes riesgos:

14.1. Cumplimiento del contrato Amparará el pago oportuno del canon de arrendamiento, de los servicios públicos, así como los daños que puedan ocasionarse al inmueble, área o espacio arrendado y, en general, cualquier perjuicio derivado del incumplimiento de las obligaciones contractuales a cargo del arrendatario, así como el pago de las multas y la cláusula penal pecuniaria que se le impongan, sujetas a las condiciones y exigencias establecidas en el Decreto número 1082 de 2015 o en la normativa legal y reglamentaria vigente.

El valor asegurado deberá ser equivalente, como mínimo, al veinte por ciento (20%) del valor total del contrato y su vigencia deberá corresponder al plazo contractual y seis (6) meses adicionales.

14.2. Responsabilidad civil extracontractual Todo contrato de arrendamiento deberá estar amparado con una garantía de responsabilidad civil extracontractual que debe cumplir expresamente con los requisitos establecidos en el artículo 2.2.1.2.3.2.9 del Decreto número 1082 de 2015, así como con las condiciones exigidas respecto a suficiencia, vigencia y cobertura, entre otros.

Parágrafo 1°.
Las garantías, junto con el comprobante de pago, deberán ser enviadas para aprobación del Ordenador del gasto, a través del SECOP II, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la suscripción del contrato; o dentro del término pactado contractualmente, en el caso de las entidades públicas que por su naturaleza jurídica se encuentran sometidas a requisitos legales y presupuestales específicos para adelantar su constitución.

La no presentación oportuna de las garantías constituirá incumplimiento contractual y dará lugar a la imposición de las sanciones correspondientes, conforme al procedimiento previsto en el artículo 86 de la Ley 1474 de 2011 o las normas que la modifiquen o sustituyan.

La ordenación del gasto, verificará el cumplimiento de los requisitos exigidos y, en caso de inconsistencias, requerirá al arrendatario para su ajuste dentro de los dos (2) días hábiles siguientes.

El valor asegurado de las garantías deberá ajustarse anualmente conforme al incremento del canon de arrendamiento; y su cobertura deberá ser ampliada en aquellos casos en los que se efectúe la prórroga del plazo del contrato; por lo cual, deberán remitirse los correspondientes anexos para revisión y aprobación del ordenador del gasto que corresponda.

No se aceptarán pólizas que admitan la reclamación durante la ejecución del contrato.

Las garantías deberán amparar los hechos ocurridos durante la ejecución del contrato, aun cuando las reclamaciones se presenten con posterioridad a su terminación, conforme a las condiciones propias de las pólizas de ocurrencia.

El incumplimiento de esta disposición dará lugar a la no aprobación de la garantía y, en caso de ser aceptada indebidamente, podrá generar responsabilidades disciplinarias, fiscales y contractuales para los servidores públicos intervinientes, de conformidad con la normativa vigente.

Parágrafo 2°.
En los eventos en que no sea posible obtener pólizas con vigencia igual a la totalidad del plazo contractual, se permitirá su expedición por periodos mínimos de un (1) año. En todo caso, el arrendatario deberá garantizar su renovación o prórroga oportuna, de manera que no se generen periodos sin cobertura.

El certificado de modificación o prórroga, junto con el comprobante de pago, deberá ser presentado ante la Ordenación del gasto a través del SECOP II y, dentro de los diez (10) días hábiles anteriores al vencimiento de la garantía vigente.

Parágrafo 3°.
La supervisión, inspección y verificación del mantenimiento, ajuste y vigencia de las garantías estará a cargo del Gerente Aeroportuario o del supervisor designado, quien deberá requerir al arrendatario el cumplimiento de estas obligaciones y adelantar las acciones correspondientes en caso de incumplimiento.

Parágrafo 4°.
Agotada la solicitud de constitución de póliza de seguro o garantía bancaria por parte del contratista, y acreditada la imposibilidad de su obtención en atención a condiciones del mercado debidamente soportadas, la entidad podrá autorizar como mecanismo alternativo de garantía la constitución de un contrato de fianza, el cual deberá ajustarse a su alcance, condiciones, requisitos y anexos técnicos definidos por la entidad, garantizando en todo caso la adecuada cobertura de los riesgos derivados del contrato y la protección de los intereses institucionales.

Parágrafo 5°.
Aviso de siniestro y declaratoria de incumplimiento de contrato de arrendamiento. En caso de incumplimiento total o parcial del contrato de arrendamiento, el Gerente Aeroportuario, en calidad de supervisor del contrato deberá elaborar y remitir al Ordenador del gasto, un informe detallado del presunto incumplimiento junto con los soportes probatorios correspondientes y cuantificando los perjuicios del mismo; para que se surta el aviso de siniestro a la compañía aseguradora y se adelante la actuación sancionatoria correspondiente, para la declaratoria de incumplimiento, imposición de multas, y/o en el evento de proceder, efectividad de la cláusula penal, conforme el procedimiento previsto en el artículo 86 de la Ley 1474 de 2011 o las normas que lo modifiquen o sustituyan, y en el procedimiento dispuesto por la entidad, en especial lo indicado en el Manual de Contratación de la Aerocivil.

Una vez en firme el acto administrativo que declara el siniestro o el incumplimiento contractual, deberá ser remitido al Grupo de Cartera de la Dirección Financiera para que surta el trámite contable respectivo y al Grupo de Jurisdicción Coactiva de la Oficina Asesora Jurídica para que adelante el cobro de la indemnización, en caso de que ella no sea pagada por el arrendatario y/o la compañía aseguradora dentro del mes siguiente a la ejecutoria de la decisión, de conformidad con lo dispuesto en artículo 1080 del Código de Comercio.

Parágrafo 6°.
En virtud del enfoque diferencial y en atención a la protección reforzada que el Estado debe garantizar a los sujetos de especial protección constitucional, aquellas personas naturales que, ostentando dicha condición, manifiesten su interés en acceder al arrendamiento de un bien inmueble, local, área, superficie o espacio publicitario de competencia de la entidad, y que acrediten debidamente su imposibilidad de suscribir una póliza de seguro o garantía bancaria en los términos ordinariamente exigidos, se podrán establecer y pactar mecanismos alternativos que aseguren a la entidad, tales como codeudores solidarios, fianzas personales, hipotecas, prendas u otras garantías reales o personales que, a juicio de la entidad, y del Comité de Contratación de arrendamientos; resulten suficientes para respaldar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.

Lo anterior, con el propósito de remover las barreras de acceso que pudieran impedir a estos sujetos participar en igualdad de condiciones en los procesos de arrendamiento, garantizando simultáneamente la seguridad jurídica y financiera del contrato para la entidad.

En ningún caso la aplicación de este parágrafo implicará la exoneración de las obligaciones contractuales adquiridas, sino únicamente la adecuación del mecanismo de garantía a las condiciones particulares del arrendatario.

Título IV.

FASE POSCONTRACTUAL

Capítulo I.

Entrega del inmueble, área, superficie o espacio objeto de arrendamiento

Artículo 15.

Entrega del inmueble. Una vez suscrito el contrato de arrendamiento y aprobadas las garantías, el Gerente Aeroportuario, en calidad de supervisor del contrato, realizará la entrega formal del inmueble, área o espacio dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, mediante acta suscrita por las partes, la cual marcará el inicio del plazo contractual.

El acta deberá contener, como mínimo, la identificación del inmueble, su ubicación, área, linderos, estado físico y jurídico, servicios públicos disponibles, inventario de bienes, así como registro fotográfico y/o audiovisual.

A partir de la suscripción del acta se causará el canon de arrendamiento. Para tal efecto, la documentación será remitida al Grupo Administrativo y Financiero de la Dirección regional para la correspondiente facturación.

Parágrafo.
Cuando la entrega se realice a un apoderado del arrendatario, este deberá acreditar poder especial con facultad expresa para recibir el inmueble mediante poder general o especial.

Artículo 16.

Servicios públicos domiciliarios. El Grupo de Gestión de Terminales, en el marco del estudio de viabilidad del arrendamiento, verificará la existencia y disponibilidad de infraestructura de servicios públicos asociada al inmueble, área, superficie o espacio objeto de arrendamiento, y definirá los mecanismos aplicables para su facturación y pago, los cuales deberán quedar expresamente establecidos en la respectiva minuta contractual.

Cuando el inmueble, área o espacio objeto de arrendamiento no cuente con sistemas de medición independiente, el cobro de los servicios públicos se realizará por aforo, con fundamento en la información de consumo reportada mensualmente por el respectivo Gerente Aeroportuario.

Parágrafo.
En el evento en que el arrendatario incurra en mora en el pago de los servicios públicos domiciliarios correspondientes al inmueble, local, área, objeto del contrato de arrendamiento, la Aeronáutica Civil (Aerocivil) procederá a solicitar formalmente ante la empresa prestadora del servicio público respectivo la suspensión inmediata del suministro de este. En consecuencia, la mora en el pago de los servicios públicos domiciliarios será causal suficiente para que Aerocivil declare la terminación anticipada del contrato de arrendamiento, en los términos y condiciones establecidos en el artículo trigésimo de la presente resolución, procediendo de manera inmediata a solicitar la restitución del bien objeto del contrato y a adelantar el proceso de liquidación del mismo, sin que el arrendatario pueda alegar en su favor circunstancia alguna que enerve dicha decisión institucional.

Artículo 17.

Disposición de residuos. El arrendatario deberá cumplir con las disposiciones establecidas en el Plan de Operaciones Aeroportuarias y en la normativa ambiental vigente, atendiendo las instrucciones impartidas por el Gerente Aeroportuario.

Artículo 18.

Servicio de vigilancia privada. El arrendatario que requiera implementar servicios de vigilancia privada deberá contar con autorización previa de la Aerocivil, a través del Gerente Aeroportuario y el Grupo de Seguridad de la Aviación Civil.

El servicio será contratado bajo cuenta y riesgo del arrendatario, exclusivamente con empresas autorizadas por la autoridad competente, y el personal deberá portar identificación y uniforme reglamentario.

Artículo 19.

Indemnidad. El arrendatario será responsable por los daños ocasionados en desarrollo del contrato y de la actividad comercial que adelante, y se obliga a mantener indemne a la Aerocivil frente a cualquier reclamación judicial o extrajudicial.

Artículo 20.

Supervisión de los contratos de arrendamiento. La designación del Gerente Aeroportuario que corresponda como supervisor del contrato, se efectuará dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al cumplimiento de los requisitos de perfeccionamiento y ejecución; quien ejercerá vigilancia y control del contrato conforme a la normativa vigente y al Manual de Contratación y supervisión de la entidad.

Parágrafo.
Cuando sea requerido por el ordenador del gasto o se presenten circunstancias anormales dentro de la ejecución contractual, el supervisor deberá presentar el informe sobre el estado del contrato, incluyendo novedades, incumplimientos y acciones correctivas, con copia a las dependencias competentes. En caso de incumplimiento, deberá solicitar el procedimiento correspondiente conforme al Manual de Contratación.

Artículo 21.

Liquidación del contrato. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento y previo a su liquidación, el supervisor del contrato, el respectivo Director Regional y el Coordinador del Grupo de Terminales, deberán verificar el estado de cuenta del arrendatario, así como el cumplimiento de las obligaciones económicas, contractuales, administrativas y demás obligaciones derivadas de la ejecución contractual, incluyendo aquellas relacionadas con el canon de arrendamiento, servicios públicos y demás conceptos a cargo del arrendatario.

En caso de evidenciarse saldos pendientes, obligaciones en mora o cualquier incumplimiento, estos deberán ser requeridos formalmente al arrendatario y se dejará constancia de ello en el acta correspondiente, sin perjuicio de las acciones administrativas, contractuales, sancionatorias, financieras, de cobro persuasivo o de jurisdicción coactiva a que haya lugar conforme a la normativa vigente. Para tal efecto, el acta y sus respectivos soportes deberán remitirse a las dependencias competentes para adelantar las actuaciones correspondientes.

Una vez verificado el cumplimiento, pago o normalización de las obligaciones pendientes a cargo del arrendatario, procederá la suscripción del acta de liquidación del contrato, dejando constancia del estado final de ejecución y cierre contractual, estableciendo que el documento prestará merito ejecutivo.

Capítulo II.

Restitución del inmueble, área, superficie o espacio arrendado

Artículo 22.

Obligación de restitución. Vencido el plazo del contrato de arrendamiento, o ante su terminación anticipada por cualquier causa, el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble, área, superficie o espacio publicitario a la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil (Aerocivil), de manera inmediata o dentro del plazo establecido contractualmente; y sin necesidad de requerimiento previo, en las mismas condiciones físicas, técnicas y de conservación en que le fue entregado al inicio de la relación contractual, conforme al acta de entrega suscrita por las partes al momento de la iniciación del contrato.

La restitución deberá comprender, como mínimo, los siguientes aspectos:

22.1. Estado físico del inmueble El arrendatario deberá entregar el inmueble, área, superficie o espacio en el mismo estado físico en que fue recibido, libre de daños, deterioros o modificaciones no autorizadas.

Se entenderán admitidos únicamente los deterioros derivados del uso normal y ordinario del espacio, siempre que no sean atribuibles a negligencia, descuido o acción deliberada del arrendatario o de las personas bajo su dependencia.

Cualquier adecuación, mejora, obra o instalación realizada por el arrendatario durante la ejecución del contrato deberá ser retirada por este a su costa, salvo que la Aerocivil, mediante comunicación escrita debidamente motivada, manifieste su interés en conservarlas, en cuyo caso estas quedarán en beneficio de la entidad sin que haya lugar a reconocimiento o indemnización alguna, conforme a lo pactado en el contrato.

22.2. Servicios públicos domiciliarios al día Previo a la suscripción del acta de restitución, el arrendatario deberá acreditar el pago total y al día de todos los servicios públicos domiciliarios causados durante la vigencia del contrato, incluyendo los cargos por consumo, conexión, aforo o cualquier otro concepto derivado de su uso. Para tal efecto, deberá presentar ante el Gerente Aeroportuario o supervisor del contrato los comprobantes de pago correspondientes al período contractual completo.

La existencia de saldos pendientes por concepto de servicios públicos constituirá impedimento para la suscripción del acta de restitución, sin perjuicio de las acciones de cobro persuasivo o de jurisdicción coactiva a que haya lugar, de conformidad con la normativa vigente.

22.3. Acta de restitución La restitución formal del inmueble, área, superficie o espacio arrendado deberá constar en un acta de restitución suscrita por el arrendatario y el Gerente Aeroportuario, o el funcionario que este designe en calidad de supervisor del contrato, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la fecha de terminación del contrato.

El acta de restitución deberá contener, como mínimo, los siguientes elementos: a) Identificación del contrato de arrendamiento y de las partes intervinientes. b) Fecha y hora de entrega material del inmueble, área, superficie o espacio. c) Descripción del estado físico del inmueble al momento de la restitución, con indicación expresa de los deterioros, daños o novedades observados respecto del estado inicial documentado en el acta de entrega. d) Inventario de bienes, equipos e instalaciones entregados, comparado con el inventario inicial. e) Constancia de pago al día de los servicios públicos domiciliarios, con los comprobantes correspondientes. f) Constancia de no existencia de obligaciones económicas pendientes a favor de la Aerocivil, o en su defecto, relación de los saldos adeudados que deberán ser objeto de gestión de cobro. g) Registro fotográfico y/o audiovisual del estado del inmueble al momento de la restitución. h) Firma de las partes y, cuando sea el caso, de los testigos presentes.

Parágrafo 1°.
En caso de que el arrendatario se niegue a suscribir el acta de restitución o no se presente en la fecha acordada para la diligencia, el Gerente Aeroportuario levantará un acta unilateral de restitución dejando constancia de los hechos, con la presencia de al menos dos (2) funcionarios de la entidad, sin perjuicio de las acciones jurídicas a que haya lugar por la negativa de entrega o la ocupación indebida del espacio.

Parágrafo 2°.
Los daños, deterioros o faltantes verificados en el acta de restitución que sean imputables al arrendatario serán cuantificados por la Dirección Regional Aeronáutica y el Gerente Aeroportuario, quienes remitirán el informe correspondiente a la Dirección Financiera y a la Oficina Asesora Jurídica para efectos del cobro respectivo y, si hubiere lugar, a la efectividad de las garantías constituidas.

Parágrafo 3°.
El acta de restitución debidamente suscrita constituye requisito indispensable para la disponibilidad jurídica y física del inmueble, área, superficie o espacio, conforme a lo establecido en el artículo 4° de la presente resolución, y para el inicio de nuevos procesos de arrendamiento sobre el mismo bien.

Parágrafo 4°.
Suscrita el acta de restitución, el supervisor del contrato remitirá copia de esta, dentro de los dos (2) días hábiles siguientes, a la Dirección Regional Aeronáutica, al Grupo de Gestión de Terminales, al Grupo de Administración de Inmuebles de la Secretaría General, y al Grupo Administrativo y Financiero, con el fin de actualizar el inventario de espacios físicos disponibles y adelantar el cierre financiero y contable del contrato. Así mismo el supervisor deberá actualizar inmediatamente la matriz de inventario de áreas y espacios físicos aprobada en el Sistema de Gestión (SG) de la entidad.

Título V.

ARRENDAMIENTOS ESPECIALES

Capítulo I.

Arrendamiento de salas VIP y auditorios, arrendamiento de áreas para stands, arrendamiento de espacios publicitarios y garantías

Artículo 23.

Arrendamientos por temporadas Se entenderá por arrendamiento por temporada aquel que se celebra para el uso temporal de inmuebles, áreas, superficies o espacios físicos por un término máximo de hasta tres (3) meses, destinado a actividades ocasionales, transitorias o estacionales. En estos casos, el canon de arrendamiento deberá ser pagado en su totalidad antes de la entrega del inmueble o espacio objeto de arrendamiento, y su valor se determinará con fundamento en referencias de mercado de espacios similares, dejando constancia de ello en el respectivo expediente contractual.

Para su trámite, el interesado deberá presentar una solicitud simplificada dirigida al Grupo de Gestión de Terminales a través de los canales oficiales dispuestos por la entidad y en el formato vigente y aprobada por la entidad, que incluya como mínimo: identificación del solicitante, descripción de la actividad a desarrollar, tiempo de ocupación requerido y ubicación del espacio solicitado.

La autorización del arrendamiento se realizará mediante aprobación conjunta de la Dirección Regional Aeronáutica y el Grupo de Gestión de Terminales, sin que se requiera la obtención de conceptos adicionales, y surtirán el procedimiento establecido en la presente resolución para la gestión del contrato.

Así mismo, el arrendatario deberá suscribir un documento de compromiso en el que se obligue a cumplir las condiciones de uso del espacio, normas de seguridad y a responder por cualquier daño ocasionado. Estos arrendamientos podrán autorizarse especialmente en el marco de festividades, temporadas altas, eventos especiales o situaciones que incrementen temporalmente la demanda de espacios en la infraestructura aeroportuaria.

El uso del espacio deberá ajustarse a las condiciones operativas del aeropuerto, sin afectar la seguridad, movilidad, ni la prestación del servicio.

No se permitirá la prórroga automática de los contratos de arrendamiento por temporada; cualquier nueva ocupación deberá tramitarse mediante un nuevo proceso.

Se deberá dejar constancia del estado del inmueble mediante acta de entrega y recibo, incluyendo registro fotográfico.

Artículo 24.

Arrendamiento de salas VIP, auditorios y stands. Los aeropuertos que cuenten con espacios destinados al uso como Salas VIP o auditorios podrán ser objeto de arrendamiento, de acuerdo con el análisis de la infraestructura disponible, su capacidad operativa y las necesidades de las aerolíneas o de terceros interesados. Para tal efecto, deberá seguirse el procedimiento establecido en el artículo 3° de la presente resolución. Igualmente, podrán arrendarse áreas para la realización de eventos especiales en zonas de circulación pública o en zonas restringidas, siempre que dichas actividades no interfieran con la seguridad ni con el normal desarrollo de las operaciones aeroportuarias. En estos casos, se deberá dar cumplimiento al procedimiento previsto en la presente resolución. Las tarifas aplicables para el arrendamiento de Salas VIP, auditorios y áreas para stands serán las siguientes:

24.1 Arrendamiento de salas VIP y auditorios:

Para el arrendamiento de estos espacios se aplicarán las siguientes tarifas: a) Cuando el uso de la Sala VIP o auditorio sea de una (1) a cuatro (4) horas, se pagará la suma equivalente a ocho punto treinta y cuatro Unidades de Valor Tributario (8,34 UVT). b) Cuando el uso exceda de cuatro (4) horas, se cobrará de manera proporcional uno punto veinticinco Unidades de Valor Tributario (1,25 UVT) por cada hora o fracción adicional. c) Servicio de video beam: tendrá un valor de seis punto sesenta y siete Unidades de Valor Tributario (6,67 UVT) hasta por cuatro (4) horas de uso. Si el tiempo de uso excede dicho periodo, se cobrará de manera proporcional uno punto sesenta y seis Unidades de Valor Tributario (1,66 UVT) por cada hora o fracción adicional.

24.2 Arrendamiento de áreas para stands El valor a pagar por el arrendamiento de áreas destinadas a stands será el siguiente: a) Área base de dos por un (2 x 1) metros: por un (1) día, ocho punto treinta y cuatro Unidades de Valor Tributario (8,34 UVT). b) Metro cuadrado adicional: uno punto sesenta y seis Unidades de Valor Tributario (1,66 UVT) por cada hora o fracción adicional. c) Servicio de video beam: tendrá un valor de seis punto sesenta y siete Unidades de Valor Tributario (6,67 UVT) hasta por cuatro (4) horas de uso. Si el tiempo de uso excede dicho periodo, se cobrará de manera proporcional uno punto sesenta y seis Unidades de Valor Tributario (1,66 UVT) por cada hora o fracción adicional.

24.3. Forma de pago El valor correspondiente deberá ser cancelado a través de los canales de recaudo establecidos por la entidad, de manera previa a la entrega del área. Dicha entrega se formalizará mediante acta suscrita por el gerente o administrador del aeropuerto, o su delegado en representación de la entidad, y por el arrendatario.

Artículo 25.

Arrendamiento para publicidad. El Grupo Gestión de Terminales fijará los parámetros aplicables a los avisos publicitarios en las áreas o espacios internos y externos de los terminales aéreos, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 140 de 1994, por medio de la cual se reglamenta la publicidad exterior visual en el territorio nacional, así como de las demás normas que la modifiquen, adicionen, complementen o sustituyan, en armonía con los Reglamentos Aeronáuticos de Colombia (RAC).

Para efectos del avalúo de las áreas o espacios destinados a publicidad comercial, deberán considerarse, además de sus dimensiones y ubicación, el tipo de tecnología empleada (impresa y/o digital), el flujo de personas con potencial de visualización en el lugar de instalación del aviso publicitario y los beneficios económicos derivados de dicha actividad. La fijación del canon de arrendamiento se realizará conforme a los parámetros establecidos en el artículo 7° de la presente resolución.

Artículo 26.

Política de imagen. Los responsables deberán garantizar el cumplimiento de los lineamientos de imagen institucional definidos por la entidad.

Título V.

DISPOSICIONES FINALES

Capítulo 1.

Artículo 27.

Prohibición de entrega sin contrato. Se prohíbe la entrega de inmuebles, espacios o áreas de explotación comercial o publicitaria sin contrato suscrito y garantías aprobadas

Artículo 28.

En los eventos de reversión de concesiones o terminación de contratos de concesión aeroportuaria, en los cuales la Aerocivil asuma la administración de los inmuebles, áreas o espacios mediante la cesión de contratos de arrendamiento, podrán mantenerse las condiciones pactadas en el respectivo contrato cedidos hasta su vencimiento o hasta que se definan nuevas condiciones contractuales.

Artículo 29.

Terminación, restitución y liquidación unilateral por incumplimiento del contrato de arrendamiento. En caso de incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de inmueble, área, espacio o superficie susceptible de arrendamiento administrada o de propiedad de la entidad, esta podrá, mediante acto administrativo debidamente motivado y con observancia de las garantías del debido proceso previstas en los artículos 88 y 89 de la Ley 1437 de 2011, dar por terminado unilateralmente el vínculo contractual, exigir la restitución inmediata del bien objeto de arrendamiento y adelantar las actuaciones administrativas y judiciales a que haya lugar para obtener su recuperación material y jurídica.

La terminación unilateral procederá, entre otros eventos, por mora en el pago de cánones, expensas o servicios a cargo del arrendatario; destinación indebida del bien; cesión o subarriendo no autorizado; ocupación irregular de áreas adicionales; incumplimiento de obligaciones contractuales, técnicas, operacionales o de seguridad aeroportuaria; o cualquier conducta que afecte la adecuada prestación del servicio, la administración del bien o el interés general.

Declarada la terminación del contrato, la entidad podrá efectuar su liquidación unilateral, determinar las sumas adeudadas, hacer efectivas las garantías constituidas, imponer las obligaciones económicas a cargo del arrendatario y adoptar las demás medidas derivadas de la ejecución y cierre contractual, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 80 de 1993, las normas civiles y comerciales que regulan el contrato de arrendamiento y las disposiciones que regulen la liquidación de los contratos estatales.

Artículo 30.

Auditoría. La Oficina de Control Interno incluirá, dentro del plan anual de auditoría, la revisión y verificación del cumplimiento del presente procedimiento por parte de las Direcciones Regionales.

Parágrafo.
La Dirección General podrá solicitar la contratación de auditorías externas sobre la gestión de arrendamientos en las Direcciones Regionales, cuando lo estime necesario para efectos de seguimiento, control y mejora de la gestión institucional.

Artículo 31.

Régimen de transición. Los contratos de arrendamiento de inmuebles, áreas o espacios de propiedad o administrados por la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil que se encuentren vigentes a la fecha de entrada en vigor de la presente resolución, y que hayan sido celebrados bajo el amparo de las Resoluciones números 02977 del 20 de diciembre de 2021, 01721 del 28 de agosto de 2023 y 01417 del 11 de julio de 2024, continuarán rigiéndose por las disposiciones normativas y condiciones contractuales bajo las cuales fueron suscritos, hasta su terminación.

No obstante, durante su ejecución, dichos contratos deberán ajustarse a las disposiciones de la presente resolución en lo que resulte aplicable, especialmente en materia de supervisión, control, seguimiento, garantías, actualización de cánones y obligaciones operativas, siempre que ello no implique la modificación sustancial de las condiciones inicialmente pactadas ni afecte el equilibrio económico del contrato.

Parágrafo 1°.
Las prórrogas, modificaciones, cesiones o cualquier otra actuación contractual que se adelante con posterioridad a la entrada en vigor de la presente resolución deberán sujetarse integralmente a las disposiciones aquí establecidas.

Parágrafo 2°.
En los casos de reversión de concesiones o cesión de contratos de arrendamiento a favor de la Aerocivil, se podrán mantener las condiciones contractuales existentes hasta su vencimiento, sin perjuicio de que la Entidad, de manera motivada, pueda ajustar dichas condiciones conforme a la presente resolución, garantizando en todo caso el debido proceso y el equilibrio económico del contrato.

Parágrafo 3°.
Las Direcciones Regionales Aeronáuticas deberán realizar, dentro de los tres (3) meses siguientes a la entrada en vigor de la presente resolución, un proceso de revisión y diagnóstico de los contratos vigentes, con el fin de identificar la necesidad de ajustes, regularización documental o actualización de condiciones, dejando constancia en el respectivo expediente contractual.

Artículo 32.

Remisión normativa. Los aspectos jurídicos, procedimentales, contractuales y operacionales no regulados expresamente en la presente resolución, relacionados con el arrendamiento de inmuebles, áreas, superficies o espacios administrados o de propiedad de la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil, se regirán por las disposiciones contenidas en la Ley 80 de 1993, la Ley 1150 de 2007, sus normas reglamentarias, así como por las normas civiles y comerciales que resulten aplicables al contrato de arrendamiento comercial, siempre y cuando sean compatibles con la naturaleza jurídica de los bienes y de la actividad contractual de la entidad

Artículo 33.

Hacen parte integral del presente acto administrativo, los anexos, formatos, guías, manuales, procedimientos y/o demás documentos que sean establecidos institucionalmente para el arrendamiento de bienes inmuebles, áreas o espacios de propiedad o administrados por la entidad

Artículo 34.

Vigencia y derogatorias. La presente resolución deroga la Resolución número 01417 del 11 de julio de 2024 y las demás disposiciones que resulten contrarias o contengan disposiciones sobre lo expresamente reglamentado. publíquese y cúmplase.

Dada en Bogotá, D.C., a 28 de mayo de 2026, El Director General (e), Luis Alfonso Martínez Chimenty.

Anex Res 1738 de 2026.pdf