Concepto 220173472 de 2017

2310460 Bogotá, D.C., Ciudad Asunto: Respuesta a derecho de petición de consulta. Radicados Nos. 1-2017-4157 y 3-2017-973. Esta Dirección recibió por remisión de la Dirección Distrital de Inspección, Vigilancia y Control de Personas Jurídicas sin Ánimo de Lucro, el memorando de radicado No. 3-2017-973 del 23 de marzo de 2017, mediante el cual adjunta “ _para lo pertinente_ ”, _“con fundamento al artículo[21](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=41249#21) de la Ley 1437 de 2011 y el Artículo [11](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=66674#11) del Decreto 323 de 2016_”, el derecho de petición de consulta elevado por usted, en el que señala lo siguiente: _“1- La Alcaldía Local de Kennedy zona 8 del distrito capital, negó la inscripción y certificación de la actual administradora y representante legal, elegida por el consejo de administración en abril de 2016, por no llenar los requisitos exigidos para tal cargo._ _2- Al no haber administrador legalmente certificado y en disposición de ley, para poder convocar a asamblea general estatutaria, y poderle dar cumplimiento al artículo[39](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#39) de la Ley 675 de agosto 3 de 2001, régimen de propiedad horizontal, ¿quién la podría convocar?, si la misma norma ley [675](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#0), ni el reglamento de propiedad horizontal de la supermanzana 7, provee esta circunstancia. (…)_ _4- si otro ente de la administración, como el consejo de administración convoca a asamblea general estatutaria sin ningún respaldo legal, como lo está haciendo, se consideraría ilegal y violatorio, y ameritaría demanda, para que anule todo lo actuado en dicha reunión de asamblea general.”_ Al respecto, es procedente manifestar que las diferentes entidades y organismos que integran la Administración Distrital, están instituidas, de acuerdo con el artículo [3](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=9027#3) del Decreto Ley 1421 de 1993, en concordancia con los artículos [311](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4125#311) y [322](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4125#322) de la Constitución Política, para cumplir las funciones y prestar los servicios a cargo del Distrito Capital, promover el desarrollo integral del territorio, contribuir al mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, prestar los servicios públicos que determine la ley, construir las obras que demande el progreso local, ordenar el desarrollo del territorio, promover la participación comunitaria, el mejoramiento social y cultural de los habitantes; garantizar el desarrollo armónico e integrado de la ciudad, y cumplir las demás funciones que le asignen la Constitución y las leyes. En ese orden de ideas, cada entidad y organismo distrital debe cumplir con las funciones y competencias asignadas por la normativa legal, reglamentaria y distrital correspondiente, teniendo en cuenta que según el artículo [123](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4125#123) de la Constitución Política, los servidores públicos están al servicio del Estado y de la comunidad, y ejercerán sus funciones en la forma prevista por la Constitución, la ley y el reglamento, sin que por disposición del artículo [121](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4125#121) Superior, ninguna autoridad del Estado pueda ejercer funciones distintas de las que le atribuyen la misma Constitución y la ley, aunado al hecho de que el artículo 6 ídem, establece que los servidores públicos son responsables por infringir la Constitución y las leyes, así como por la omisión o extralimitación en el ejercicio de sus funciones. Para el efecto, el Decreto Distrital 323 de 2016 estableció la Estructura Organizacional de la Secretaría Jurídica Distrital, asignando a la Subsecretaría Jurídica, en materia de emisión de conceptos y pronunciamientos jurídicos, mediante el artículo 9 ídem, la función de: “ _[4.](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=66674#9.n.4) Emitir pronunciamientos jurídicos cuando exista disparidad de criterios jurídicos entre sectores administrativos de coordinación de la administración distrital o al interior de un mismo sector administrativo, a solicitud del/la Alcalde/sa Mayor, del respectivo Secretario/a de Despacho o de los/as Jefes de las oficinas jurídicas o las dependencias que hagan sus veces_”, en tanto que por medio del artículo 11 del mismo Decreto, se atribuyó a la Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos, la función de “ _[5.](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=66674#11.5) Expedir los conceptos jurídicos que sean requeridos a la Secretaría Jurídica Distrital, siempre y cuando no correspondan a otra dependencia_”.

En ese sentido, el ejercicio de las funciones antes descritas se enmarcan dentro del ámbito funcional y competencial de las entidades y organismos distritales, por lo tanto, los conceptos que se expidan por parte de esta Dirección, están dirigidos a coadyuvar en la solución, determinación y concreción de los aspectos generales y abstractos del desarrollo de las actividades propias de las entidades de la administración distrital, y en tratándose de las solicitudes elevadas por los particulares, las mismas deberán corresponder o enmarcarse dentro del actuar de las diferentes entidades y organismos del Distrito Capital, o referirse al cumplimiento de funciones y servicios a cargo del ente territorrial. Por consiguiente, es evidente que la materia objeto de la petición se enmarca dentro de la órbita del derecho privado, por cuanto hace referencia a que se absuelva una consulta relacionada con la facultad para convocar a una asamblea general por parte de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, de naturaleza privada, sobre la que ninguna entidad u organismo del Distrito Capital tiene funciones de regulación, reglamentación y/o de inspección, vigilancia y control, salvo algunas funciones expresamente atribuidas por la Ley [675](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#0) de 2001 a los alcaldes, en relación con la persona jurídica surgida con ocasión del sometimiento de un edificio al régimen de propiedad horizontal. La Ley 675 de 2001 asigna algunas funciones a los alcaldes, las cuales están contenidas en su artículo [8](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#8), así: “ _Artículo 8.__La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad._ _La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica._ __ _En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales._ ” En igual sentido, el [parágrafo](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#47.p) del artículo 47 ídem establece que: “ _Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo”._ Del contenido de las anteriores disposiciones, resulta claro que existen algunas obligaciones específicas a cargo de los alcaldes, las cuales pueden ejercer por sí mismos o a través de sus delegados, y para el caso de Bogotá, D.C., el Alcalde Mayor, mediante el artículo [50](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4088#50) del Decreto Distrital 854 de 2001, adicionado con un [parágrafo](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=5155#3.p) por el artículo 3 del Decreto Distrital 192 de 2002, delegó en los/as Alcaldes/as Locales, las funciones a las que aluden los artículos [8](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4088#8) y el [parágrafo](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4088#47.p) del artículo 47 ídem. Entonces y conforme a lo expuesto, la Ley 675 de 2001 fijó unas funciones específicas y concretas a cargo de los alcaldes municipales o distritales, contempladas en el artículo [8](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4088#8) y el [parágrafo](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4088#47.p) del artículo 47, dentro de las que no se encuentra ninguna que atribuya a tales autoridades, ni a las entidades y organismos del Distrito Capital, efectuar actividades de asesoría, orientación, direccionamiento, absolución o servir de órgano consultivo en el funcionar de las entidades sin ánimo de lucro surgidas del sometimiento de los edificios al régimen de propiedad horizontal, pues lo que previó la citada Ley 675 de 2001, es que la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto, previendo además el artículo [55](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#55) ídem, que: “ _Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal_ ”. En ese orden de ideas, y ante la falta de competencia de esta Dirección para emitir un concepto sobre las inquietudes formuladas, se recomienda que para la orientación y asesoría en los aspectos objeto de la petición, se acuda a los consultorios jurídicos de cualquiera de las Facultades de Derecho de las universidades oficialmente reconocidas, donde le pueden prestar la asesoría que requiere sobre el caso en particular. No obstante y a manera de ilustración, a continuación se precisarán algunos aspectos en torno a la propiedad horizontal y concretamente al funcionamiento de la persona jurídica que surge del sometimiento del edificio a dicho régimen; e igualmente se describirá lo que la Ley [675](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#0) de 2001 señala sobre la convocatoria de la asamblea general y las reuniones de los propietarios. La Ley 675 de 2001 establece que una vez se registre en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la escritura pública mediante la cual el edificio se somete al régimen de propiedad horizontal, surge una persona jurídica, cuyo objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes; manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados; y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. En cuanto a su naturaleza, esta es de carácter civil y no tiene ánimo de lucro. Por su parte, el patrimonio estará constituido por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto. A su vez, la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración si lo hubiere y al administrador del conjunto. En el caso concreto de la asamblea general, la misma estará constituida por los propietarios y/o copropietarios del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, quienes tienen derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella, decisiones que deberán adoptarse de conformidad con las normas legales y reglamentarias, que serán obligatorias para todos los propietarios, para el administrador, los demás órganos, y para los usuarios y ocupantes del edificio y deben constar en actas. En asamblea general se examina la situación general de la persona jurídica, se efectúan los nombramientos, se aprueban las cuentas del último ejercicio y el presupuesto del siguiente año a su reunión. Adicionalmente, la asamblea también participa de la aprobación o no de los estados financieros y el presupuesto anual, así como de las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias; de la elección y remoción de los miembros del consejo de administración y del revisor fiscal, si existiere; y de la aprobación de las reformas al reglamento de propiedad horizontal, entre otras actuaciones. En lo referente a la convocatoria a las reuniones de la asamblea general, el artículo [39](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#39) de la Ley 675 de 2001 establece quienes podrán hacerla, así: __ _“ARTÍCULO 39. _ _Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año._La convocatoria la efectuará el administrador_, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario._ __ _Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten,_por convocatoria_ del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad._ __ _PARÁGRAFO 1º.__T _oda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto_, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este”. _(Subrayado y negrilla fuera del texto). __ De la anterior disposición se colige que por disposición de la Ley [675](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#0) de 2001, la asamblea general de propietarios puede ser convocada ordinariamente por el administrador, o de forma extraordinaria también por el administrador, el consejo de administración, el Revisor Fiscal o por un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la 5a parte de los coeficientes de copropiedad, cuyas decisiones deberán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada, y su respectivo coeficiente, así como los votos emitidos en cada caso. Para el caso de las reuniones extraordinarias que pueden ser convocadas por las instancias, personas o el número plural de propietarios previsto en el artículo [39](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#39) de la Ley 675 de 2001, debe tenerse en cuenta que efectivamente haya una necesidad imprevista o urgente del edificio o conjunto que ameriten su realización, lo cual habrá de dejarse establecido en la respectiva convocatoria, en cuyo aviso deberá insertarse el orden del día, por cuanto en la asamblea extraordinaria no podrán tomarse decisiones sobre temas no previstos en el señalado orden del día. Por otra parte, ante la falta de administrador del edificio con el fin de que se convoque a reunión ordinaria en la forma prevista en el artículo 39 ídem, debe tenerse en cuenta lo que el artículo [40](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#40) de la misma Ley 675 de 2001 establece, así: ” _Artículo 40.__Reuniones por derecho propio._Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal_, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.)._ __ __Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto__ _, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley, para efectos de mayorías calificadas._ ” (Subrayado fuera del texto). Como se observa, la misma Ley 675 de 2001, en su artículo [40](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#40), determina el procedimiento para la reunión ordinaria de la asamblea general de propietarios, cuando quiera que la misma no sea convocada de la forma prevista en el artículo [39](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#39) ídem, es decir, por el administrador del edificio. También la misma Ley regula lo referente a la convocatoria a reuniones extraordinarias, cuando se presenten las circunstancias del [inciso 2](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#39.i.2) del mismo artículo 39 ibídem, aspecto que deberá ser evaluado por quien de acuerdo con las instancias o personas autorizadas, efectúe la convocatoria a reunión extraordinaria. En los anteriores términos y desde el ámbito de competencias de esta Dirección[1], se da respuesta a la petición, la cual tiene el alcance del artículo [28](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=41249#28) del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo. Atentamente,

ANA LUCY CASTRO CASTRO

Directora Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos NOTAS DE PIE DE PÁGINA * * * [1]Las funciones de la Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos normativos están contenidas en el artículo 11 del Decreto Distrital 323 de 2016. Proyectó: Duvan Sandoval RodríguezRevisó: Ana Lucy Castro Castro