Concepto 2201817651 de 2018

2310460 Bogotá D.C., Doctora

ERIKA PAOLA BEDOYA GARCÍA Coordinadora Jurídica MTS ADMINISTRACIÓN TOTAL S.A.S. coordinadorjuridico@mts.com.co / juridico@mts.com.co Carrera 19 N° 82 – 85 Of. 504 Ed. Country Office Ciudad Asunto: Derecho de petición en modalidad de Consulta – Representación legal de personas jurídicas en inmuebles sometidos a propiedad horizontal Radicación N° 1-2018-20111. Respetada Doctora Bedoya: Esta Dirección recibió el derecho de petición del asunto formulado en la modalidad de consulta, relacionada con la representación legal de personas jurídicas en inmuebles sometidos a propiedad horizontal. Al respecto nos permitimos dar respuesta a su solicitud, de la siguiente manera: 1. De la Representación legal

En Colombia de acuerdo con lo establecido en el Código Civil, las personas pueden ser naturales o jurídicas, las primeras definidas como _“(…) todos los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condición.”[1]_. En cuanto a las personas jurídicas las define como _“(…) una persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representadas juridicial y extrajudicialmente. (…)”[2]._ En cuanto a la representación legal el artículo [639](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=39535#639) del Código Civil señala que _“l as corporaciones son representadas por las personas autorizadas por las leyes o las ordenanzas respectivas (…)”_, así mismo estableció que _“Los actos del representante de la corporación, en cuanto no excedan de los límites del ministerio que se le ha confiado, son actos de la corporación (…)”_. Con esto inferimos que la representación legal se puede predicar sea de personas naturales y jurídicas, cuando _“(…) por mandato de la ley, una persona tiene encomendada la gestión de los intereses de un incapaz o de una persona que, sin llegar a ser técnicamente tal, no puede desplegar la actividad que requeriría la marcha de sus asuntos (…)”[3]_, entonces entendemos que la representación legal se configura cuando una persona actúa en nombre de una persona sea natural o jurídica, cuando esta ha sido reconocida por la ley, y los límites de su actuación están dados por los parámetros y condiciones de la delegación que le ha sido confiada. Teniendo en cuenta que la consulta versa sobre la persona jurídica MTS ADMINISTRACIÓN TOTAL S.A.S, es importante mencionar que siendo una sociedad por acciones simplificada, la representación legal de esta empresa estará a _“(…) cargo de una persona natural o jurídica, designada en la forma prevista en los estatutos.”[4]_ ¸ la cual podrá celebrar o ejecutar todos los actos y contratos comprendidos en el objeto social o que se relacionen directamente con la existencia y el funcionamiento de la sociedad. 2. Del régimen de propiedad horizontal Como lo expresa la Ley [675](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162) de 2001, el régimen de propiedad horizontal es el sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edifico o conjunto, construido o por construirse. Por ende, cuando un edificio o conjunto se somete a este régimen mediante la inscripción de escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, surge la persona jurídica de la propiedad horizontal. Posterior al surgimiento de la persona jurídica, la misma ley en el artículo [8](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#8) determina que la certificación sobre la existencia y representación legal de la mencionada persona jurídica, debe ser realizada por el Acalde Municipal o Distrital del lugar donde se encuentra ubicado el edificio o conjunto. Para el caso de la ciudad de Bogotá D.C. dicha faculta le fue delegada a las Alcaldías Locales por medio del artículo [50](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4088#50)[5] del Decreto Distrital 854 de 2001. En consecuencia y teniendo que esta persona jurídica no puede actuar por si sola, es necesaria la designación de un representante legal para la administración del edifico o conjunto, que en términos de la Ley [675](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162) de 2001, será el administrador del edificio o conjunto, el cual será

_“(…) designado por la asamblea general _de propietarios_ en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.(…)”[6]_, asimismo las funciones que debe cumplir el administrador en el marco de su condición como representante legal, están taxativamente establecidas en el artículo [51](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#51) ídem. De otro lado en el [parágrafo](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#51.p) del artículo 51 ibídem, se establece que: _“[PARÁGRAFO](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162#51.p).__Cuando el _administrador sea persona jurídica_, _su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto_.” _(Subraya fuera del texto) __ Esta norma permite concluir, que los edificios o conjuntos sometidos a propiedad horizontal pueden ser representados legalmente por personas jurídicas o personas naturales, y que en el caso de que el administrador designado sea una persona jurídica, el representante legal de esta, será quien represente legalmente al inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal. 3. Conclusión

De lo expuesto, se concluye que los edificios o conjuntos sometidos a régimen de propiedad horizontal en la ciudad de Bogotá D.C., son personas jurídicas de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, y que para su administración se hace necesaria la designación de una persona natural o jurídica, quien hará las veces de representante legal. En este caso dicha representación legal, será ejercida por el denominado administrador, el cual será designado por la asamblea de propietarios o en caso de que exista un consejo administrador, será este el que realice dicho nombramiento. No obstante, es pertinente resaltar, que en caso de que sea una persona jurídica la designada como administradora del edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal, será el representante de esta, quien a su vez se desempeñará como representante legal de los inmuebles sometidos a propiedad horizontal. Por lo tanto, en caso de que el representante legal de un edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal sea una persona jurídica, no habrá lugar a tomar una decisión interna (empresa) para designar una persona natural para la representación de la misma, ya que como lo expresa la norma _“ _(…) su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto._ ” _(subraya fuera del texto). En tal sentido, en el registro que debe realizarse en las Alcaldías Locales, quien figure como representante de la empresa MTS ADMINISTRACIÓN TOTAL S.A.S., será la persona que ostentará la representación legal del conjunto o edificio sometido a propiedad horizontal.

El anterior concepto se expide en los términos del artículo [28](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=41249#28) del CPACA. Atentamente, ANA LUCY CASTRO CASTRO Directora Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos c.c. N.A. Anexos: N.A. Proyectó: Alejandra Patricia Ospina Flórez Revisó: Ana Lucy Castro Castro * * * [1] Código Civil (Ley 57 de 1887), artículo 73 [2] Código Civil (Ley 57 de 1887), artículo 633 [3] http://teoria-del-derecho.blogspot.com/2012/06/la-representacion-legal.html [4] Ley 1258 de 2008, artículo 26 [5]_“ Corresponderá a los Alcaldes Locales de Bogotá D.C. la inscripción y expedición de las certificaciones de existencia y representación legal de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 del 3 de agosto de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, sobre la constitución de edificios o conjuntos. (…)”_ [6] Ley 675 de 2001, artículo 50