Concepto 202116000077033 de 2021

MEMORANDO RADICADO 202116000077033

(Septiembre 08) 1600

PARA: LAURA MARCELA SANGUINO GUTIÉRREZ Directora de Mejoramiento de Vivienda (E)

DE: ARTURO GALEANO ÁVILA

Dirección Jurídica ASUNTO: Concepto jurídico – Lineamientos para la validación de la calidad de poseedores con ocasión a la expedición de Actos de Reconocimiento y Licencias de Construcción en el marco del Plan Terrazas.

Respeta arquitecta, Teniendo en cuenta, las consultas suscitadas por el equipo jurídico de la Dirección Técnica de Mejoramiento de Vivienda en relación con la viabilidad de los proyectos en los cuales el solicitante manifiesta su calidad de poseedor sobre un bien inmueble que no cuenta con folio de matrícula individual, y que conforme a la certificación catastral y verificación SIG dicho predio se encuentra vinculado a un posible folio de mayor extensión, se hace necesario emitir los siguientes lineamientos jurídicos: En cuanto a la calidad de poseedores es claro que la norma nacional urbanística compilada en el Decreto 1077 de 2015 “Por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio” establece que podrán ser titulares de actos de reconocimiento y licencias de construcción. En ese sentido los artículos [2.2.6.4.2.1](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=62512#2.2.6.4.2.1) y [2.2.6.1.2.1.5](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=62512#2.2.6.1.2.1.5) de la norma mencionada señalan que: “ARTÍCULO 2.2.6.4.2.1 Titulares del acto de reconocimiento. Podrán ser titulares del acto de reconocimiento las mismas personas que pueden ser titulares de las licencias de construcción, según lo dispuesto en el artículo 2.2.6.1.2.1.5 del presente Decreto.” “ARTICULO 2.2.6.1.2.1.5 Titulares de las licencias de urbanización, parcelación, subdivisión y construcción. Podrán ser titulares de las licencias de urbanización, parcelación, subdivisión y construcción los titulares de derechos reales principales, los propietarios del derecho de dominio a título de fiducia y los fideicomitentes de las mismas fiducias, de los inmuebles objeto de la solicitud. (…)

Parágrafo. Los poseedores sólo podrán ser titulares de las licencias de construcción y de los actos de reconocimiento de la existencia de edificaciones.”
Ahora bien, es importante definir como deberá surtirse el estudio jurídico de las solicitudes de quienes ostentan la calidad de poseedores y no cuentan con un predio desenglobado jurídicamente, de tal forma, que el inmueble sobre el cual ejercen sus actos de señor y dueño, solo tiene asignada una identificación catastral sin folio de matrícula individual, estando vinculados a uno de mayor extensión. Para establecer dicho asunto, es menester revisar los requisitos legales tanto para las solicitudes de actos de reconocimiento de existencia de edificaciones como para las licencias de construcción. La Ley [388](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=339#0) de 1997 y la Ley [1848](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=69936#0) de 2017, establecieron los requisitos para la procedencia y expedición de los actos administrativos mediante los cuales se aprueban las licencias urbanísticas y el reconocimiento de existencia de edificaciones. Para las licencias urbanísticas, el artículo [99](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=339#99) de la Ley 388 de 1997 dispuso que: “El Gobierno Nacional establecerá los documentos que deben acompañar las solicitudes de licencia y Ia vigencia de las licencias, según su clase. En todo caso, las licencias urbanísticas deberán resolverse exclusivamente con los requisitos fijados por las normas nacionales que reglamentan su trámite, y los municipios y distritos no podrán establecer ni exigir requisitos adicionales a los allí señalados.” Así, mediante la Resolución [462](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=70073#0) de 2017 “Por medio de la cual se establecen los documentos que deberán acompañar las solicitudes de licencias urbanísticas y de modificación de las licencias urbanísticas vigentes” expedida por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, se definieron los documentos que deben acompañar las solicitudes de licencias urbanísticas de la siguiente manera: “Artículo 1. Documentos. Toda solicitud de Licencia urbanística deberá acompañarse de los siguientes documentos: 1. Copia del certificado de libertad y tradición del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes antes de la fecha de la solicitud. _Cuando el predio no se haya desenglobado se podrá aportar el certificado_ _del predio de mayor extensión._ 2. El formulario único nacional para la solicitud de licencias debidamente diligenciado por el solicitante. 3. Copia del documento de identidad del solicitante cuando se trate de personas naturales o certificado de existencia y representación legal, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes, cuando se trate de personas jurídicas. 4. Poder especial debidamente otorgado, ante notario o juez de la república, cuando se actúe mediante apoderado o mandatario, con la correspondiente presentación personal. 5. Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del último año en relación con el inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, donde figure la nomenclatura alfanumérica o identificación del predio. Este requisito no se exigirá cuando exista otro documento oficial con base en el cual se pueda establecer la dirección del predio objeto de solicitud. 6. La relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto objeto de la solicitud. Se entiende por predios colindantes aquellos que tienen un lindero en común con el inmueble o inmuebles objeto de solicitud de licencia. Este requisito no se exigirá cuando se trate de predios rodeados completamente por espacio público o ubicados en zonas rurales no suburbanas. 7. Copia de la matrícula profesional de los profesionales intervinientes en el trámite de licencia urbanística y copia de las certificaciones que acrediten su experiencia, para los trámites que así lo requieran. (…)

Parágrafo 3º. En las ciudades, _donde existan medios tecnológicos disponibles_ de consulta virtual o flujos de información electrónica, el curador urbano o la autoridad municipal o distrital encargada del estudio, trámite y expedición de las licencias estarán en _la obligación de verificar por estos mismos medios, al momento de la radicación_ _de la solicitud_ , la información pertinente contenida en _los documentos de que tratan_ _los numerales 1,_ 3 y 5 del presente artículo. Esta consulta de verificación sustituye la presentación del documento a cargo del solicitante de la licencia, salvo que la información correspondiente no se encuentre disponible por medios electrónicos.” (Subrayas y negrillas fuera del texto original) De tal forma que, en los casos en que se realice la solicitud sobre un predio que no haya sido desenglobado y, por lo tanto, no cuente con folio de matrícula inmobiliaria individual, la norma prevé como una de las posibilidades aportar el folio de matrícula de mayor extensión, sin perjuicio que, a través de otros documentos de información predial en los que se logre identificar plenamente el inmueble se pueda cumplir con este requisito. Siendo así, se observa que la norma señala de manera indicativa el folio de matrícula de mayor extensión como mecanismo de validación, pero no limita la acreditación de este requisito mediante otros documentos de carácter oficial. Por otro lado, los requisitos legales para la expedición de actos de reconocimiento de existencia de edificaciones se establecen en el artículo [6](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=69936#6) de la Ley 1848 de 2017 y se concretan en el Decreto [1077](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=62512#0) de 2015 así: “ARTÍCULO 2.2.6.4.2.2 Requisitos para el reconocimiento. La solicitud de reconocimiento se acompañará de los siguientes documentos, y los establecidos mediante resolución por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio de conformidad con el artículo 2.2.6.1.2.1.7 del presente Decreto: 1. El Formulario Único Nacional para la solicitud de licencias urbanísticas y el reconocimiento de edificaciones y otros documentos adoptado mediante la Resolución 463 de 2017 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio o la norma que la adicione, modifique o sustituya, diligenciado por el solicitante. 2. Plano de levantamiento arquitectónico de la construcción existente, firmado por un arquitecto quien se hará responsable legalmente de la veracidad de la información contenida en este. 3. Copia del peritaje técnico que sirva para determinar la estabilidad de la construcción y las intervenciones y obras a realizar que lleven progresiva o definitivamente a disminuir la vulnerabilidad sísmica de la edificación, cuando a ello hubiere lugar. El peritaje técnico estará firmado por un Ingeniero Civil matriculado y facultado para este fin, quien se hará responsable legalmente de los resultados del estudio técnico. 4. La declaración de la antigüedad de la construcción. Esta declaración se hará bajo la gravedad de juramento que se entenderá prestada por la presentación de la solicitud.” De manera que, de la lectura armónica de la norma, se concluye que para efectos de las solicitudes de actos de reconocimiento serán aplicables por analogía los documentos establecidos en el artículo [1](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=70073#1) de la Resolución 462 de 2017, razón por la cual, y como se señaló previamente, como alternativa para la identificación predial de inmuebles no desenblogados se podrá aportar el folio de matrícula de mayor extensión. Sin embargo, la Ley [1848](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=69936#0) de 2017 y el Decreto [1077](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=62512#0) de 2015, establecen las situaciones concretas en las cuales no procede la expedición de los actos de reconocimiento de edificaciones existentes como lo contempla el siguiente articulado:

LEY 1848 DE 2017: “ARTÍCULO 6o. RECONOCIMIENTO DE LA EXISTENCIA DE EDIFICACIONES. El reconocimiento de edificaciones es la actuación por medio de la cual el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias de construcción, declara la existencia de los desarrollos arquitectónicos que se ejecutaron sin obtener la respectiva licencia, siempre y cuando cumplan con el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes y que la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la solicitud de reconocimiento, al momento de la entrada en vigencia de la presente ley. Este término no aplicará en aquellos casos en que el solicitante deba obtener el reconocimiento por orden judicial o administrativa. En los actos de reconocimiento se establecerán, si es del caso, las obligaciones para la adecuación o reforzamiento estructural de la edificación a las normas de sismorresistencia que les sean aplicables en los términos de la Ley 400 de 1997, su reglamento y las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan.

Parágrafo. Los beneficios de esta ley no se aplicarán a los predios que se_ _encuentren en litigio, hasta cuando se resuelvan_**.” (Subrayas y negrillas fuera del texto original) “ARTÍCULO 7o. SITUACIONES EN LAS QUE NO PROCEDE EL RECONOCIMIENTO DE EDIFICACIONES. No procederá el reconocimiento de edificaciones o la parte de ellas que se encuentren localizados en: 1. Las áreas o zonas de protección ambiental y el suelo clasificado como de protección en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen y complementen, salvo que se trate de zonas sometidas a medidas de manejo especial ambiental para la armonización y/o normalización de las edificaciones preexistentes a su interior. 2. Las zonas declaradas como de alto riesgo no mitigable identificadas en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen y complementen. 3. Los inmuebles de propiedad privada afectados en los términos del artículo 37 de la Ley 9ª de 1989 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, o que ocupen total o parcialmente el espacio público.” (Subrayas y negrillas fuera del texto original)

DECRETO 1077 DE 2015: “ARTÍCULO 2.2.6.4.1.2 Situaciones en las que no procede el reconocimiento de edificaciones. De conformidad con la Ley 1848 de 2017, no procederá el reconocimiento de edificaciones o la parte de ellas que se encuentren localizados en: 1. Las áreas o zonas de protección ambiental y el suelo clasificado como de protección de conformidad con el artículo 35 de la Ley 388 de 1997 en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen y complementen, salvo que se trate de zonas sometidas a medidas de manejo especial ambiental para la armonización y/o normalización de las edificaciones preexistentes a su interior. 2. Las zonas declaradas como de alto riesgo no mitigable identificadas en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen y complementen. 3. Los inmuebles de propiedad privada afectados en los términos del artículo 37 de la Ley 9ª de 1989 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, o que ocupen total o parcialmente el espacio público.

Parágrafo. El reconocimiento de la existencia de edificaciones tampoco se aplicará_ _a los predios que se encuentren en litigio, hasta que se resuelvan_**.” (Subrayas y negrillas fuera del texto original) Dichos requisitos y condiciones, fueron adoptados por la Caja de la Vivienda Popular como entidad que cumple la función en el Distrito Capital de expedir los actos de reconocimiento de edificaciones mediante la Resolución [1899](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=111797#0) de 2021 “Por medio de la cual se adopta el reglamento operativo de la Curaduría Pública Social en el marco de las funciones asignadas a la Caja de la Vivienda Popular para la prestación apoyo técnico, expedición de actos de reconocimiento y licencias de construcción de viviendas de interés social que se ubiquen en asentamientos legalizados en el Distrito Capital D.C.”. Así las cosas, previo a la expedición de actos de reconocimiento de edificaciones existentes es necesario validar que sobre el predio objeto de la solicitud no se encuentre en curso proceso judicial alguno, de tal forma que, el folio de matrícula inmobiliaria individual será inicialmente el documento idóneo para verificar dicha condición y en su defecto, cuando se trate de predios que no hayan sido desenglobados en los términos de la Ley [1579](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=49731#0) de 2012, lo será el folio de matrícula inmobiliaria de mayor extensión que se logre identificar en la verificación técnica y/o jurídica. Por su lado, la Ley 1579 de 2012 “Por la cual se expide el estatuto de registro de instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones” define en su artículo [8](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=49731#8) la matrícula inmobiliaria como: “Es un folio destinado a la inscripción de los actos, contratos y providencias relacionados en el artículo 4o, referente a un bien raíz, el cual se distinguirá con un código alfanumérico o complejo numeral indicativo del orden interno de cada oficina y de la sucesión en que se vaya sentando. Además, señalará, con cifras distintivas, la oficina de registro, el departamento y el municipio, corregimiento o vereda de la ubicación del bien inmueble y el número único de identificación predial en los municipios que lo tengan o la cédula catastral en aquellos municipios donde no se haya implementado ese identificador. Indicará también, si el inmueble es urbano o rural, designándolo por su número, nombre o dirección, respectivamente y describiéndolo por sus linderos, perímetro, cabida, datos del acto administrativo y plano donde estén contenidos los linderos, su actualización o modificación y demás elementos de identificación que puedan obtenerse.
**_En la matrícula inmobiliaria constará la naturaleza jurídica de cada uno de los actos_

_sometidos a registro, así: tradición, gravámenes, limitaciones y afectaciones,_ _medidas cautelares, tenencia, falsa tradición, cancelaciones y otros_.” (Subrayas y negrillas fuera del texto original) Coherente con lo anterior, el artículo [49](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=49731#49) de la Ley en comento estableció como finalidad del folio de matrícula la manera de exhibir en todo momento el estado jurídico del respectivo bien, materializando de cierto modo la publicidad de los actos jurídicos sobre bienes inmuebles y su oponibilidad ante terceros. Para el caso en concreto, las solicitudes que atiende la Curaduría Pública Social contienen un componente especial, pues, por tratarse de asentamientos que han sido legalizados urbanísticamente, los folios de matrícula inmobiliaria de mayor extensión a los cuales estén vinculados aquellos predios no desenglobados, cuentan con un sinnúmero de procesos judiciales inscritos debido a su origen informal, razón por la cual, la verificación de los litigios de que trata la Ley [1848](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=69936#0) de 2017 y el Decreto [1077](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=62512#0) de 2015, deberá realizarse conforme a los siguientes lineamientos: 1. Obtener el número de folio de matrícula de mayor de extensión al cual se encuentre vinculado el inmueble objeto de la solicitud y que conforme a la certificación catastral y/o título de posesión no tiene asignado un folio de matrícula individual. 2. Realizar la validación SIG para determinar que el folio de matrícula de mayor extensión si corresponde al predio no desenglobado.

3. Consultar en el VUR el folio de matrícula de mayor extensión o aportar copia del certificado de libertad y tradición con una vigencia no mayor a 30 días calendario. De esta consulta o documento se deberá aportar copia al expediente respectivo. 4. Revisar en el folio de matrícula de mayor extensión que en las anotaciones inscritas relacionadas con procesos judiciales no se encuentre determinado el solicitante del trámite. De dicha verificación se dejará constancia en el estudio jurídico del expediente a través de la prefactibilidad jurídica o el documento que haga sus veces. 5.** Consultar en la página de la rama judicial si el solicitante tiene procesos vigentes respecto a este predio. Se deberá aportar al expediente copia del resultado de la consulta. En consecuencia, frente a cada caso en el que el solicitante sea un poseedor de un predio no desenglobado en asentamientos legalizados urbanísticamente se seguirán los lineamientos mencionados para dar viabilidad jurídica a las solicitudes de actos de reconocimiento y/o licencias de construcción conforme a las funciones asignadas a la Caja de la Vivienda Popular por el Decreto Distrital [265](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=102127#0) de 2020, modificado por el Decreto [279](https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=115421#0) de 2021. Cordialmente,

ARTURO GALEANO ÁVILA

Director Jurídico